2021 Geschäftsbericht
Vorwort 3 Das Angebot an Neubau-Wohnungen weiterzuvermehren und gleichzeitig unsere 4.015 Mietwohnungen für alle bezahlbar anbieten zu können, ist wichtiger denn je. Dank der strategischen Wohnbau-Offensive und der enormen Kraftanstrengung des ganzen Sozialbau-Teams wurden 770 neue Wohnungen für die Stadt Kempten in nur sieben Jahren für rund 2.000 Bewohner geschaffen. Und als Nächstes ge- stalten wir mit der „Parkstadt Engelhalde“ einen neuen, sicherlich begehrten Stadtteil Kemptens.
Wohnungs- und Gewerbebestand 2021 Auf einen Blick 227.962.273 223.945.472,- € Bilanzsumme 7.019.504,- € Jahresergebnis 54.775.188,- € Umsatzerlös 221 Neuvermietungen 7.220 Bewirtschaftete Miet- und Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten 30,9 Mio. € Gesamtinvestitionen
Personal Vollzeit. ...............................101 Mitarbeitende Auszubildende........................9 Mitarbeitende Teilzeit.....................................7 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.........2 Mitarbeitende Auf einen Blick: Bewirtschaftungsmanagement 2021 Anzahl der Wohnungen nach Quadratmeter Wohnfläche Zahlen & Fakten 0,26 % Leerstandsquote Wohnungsbestand nach Miethöhe je m2 Wohnfläche 1.389 bis 75 m2 35,42 % Büroflächen 22,38 % Lagerflächen 14,53 % Schulische Nutzung 6,25 % Gastronomie 3,97 % Sonstige 7,66 % Einzelhandelsflächen 9,78 % Praxisflächen 1.422 über 75 m2 578 bis 45 m2 626 bis 60 m2 Miete bis 6,00 € Miete bis 7,00 € Miete bis 5,00 € 244 1419 1686 Miete bis 8,00 € Miete über 8,00 € 5,95 € durchschnittliche Miete pro Quadratmeter 5,0 % Fluktuation Instandhaltung/Modernisierung in Mio. € Gewerbliche Vermietung 198 117 8,1 2011 8,3 2012 9,6 2013 10,2 2014 11,4 2015 10,7 2016 11,3 2017 10,1 2018 10,7 2019 12,4 2020 12,8 2021
Inhaltsverzeichnis 8 9 Inhaltsverzeichnis Wirtschaftsbericht 12 G rußwort des Oberbürgermeisters 13 Grußwort des Geschäftsführers 14 Gesellschafter 15 Tätigkeit der Organe und Rechtsverhältnisse 16 Modernisierung = kluge Nachhaltigkeit 1 Inhaltsverzeichnis Das Geschäftsjahr 2021 20 Personal und Organisation 22 Betriebszugehörigkeit 23 Wirtschaftliche Entwicklung 24 Bau- und Verkaufstätigkeit 2021 26 Funkenwiese 28 Wohnen am Weiher 30 Atrium A2 und Villa 32 Parkstadt Engelhalde 36 Fertigstellung Ölturm 37 Auszeichnung für SheddachHalle 2 Bewirtschaftungsmanagement Finanzbericht 40 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 44 Betriebs-/Heizkosten 46 Instandhaltung und Modernisierung 48 Parkhausmanagement 49 Studentenwohnen 50 Gewerbliche Vermietung 52 WEG-Verwaltung 54 Regiebetrieb 56 Hausmeisterei 57 IT-Bericht 58 ZEUS GmbH 60 Nachhaltigkeitsbericht 66 Jahresabschluss 68 Gewinn- und Verlustrechnung 69 Prognosebericht 70 Erläuterung zum Jahresabschluss 74 Dank 3 4
Wirtschaftsbericht 10 11 Wirtschaftsbericht Wirtschafts- bericht 1
Wirtschaftsbericht 12 13 Wirtschaftsbericht Grußwort 1 Grußwort von Oberbürgermeister Thomas Kiechle Seit ihrer Gründung 1956 hat die Sozialbau, das kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt Kempten (Allgäu), zusammen mit Tochtergesellschaften rund 8.500 Wohnungen und Eigenheime errichtet. Über 16.500 Menschen haben so ein Zuhause oder einen Arbeitsplatz in einer der Wohn- und Gewerbeeinheiten in unserer schönen Stadt gefunden. Daneben hat die Sozialbau auch soziale Einrichtungen wie Werkstätten für Behinderte, Schulgebäude oder Altenpflegeplätze sowie Bankgebäude oder Ladengeschäfte und Parkhäuser ge- baut. Für eine ganzheitliche Quartiersbelebung sorgen unter anderem auch die Projekte „Stiftsstadt-Wohnen“, „Jakobwiese”, “In der Eich” oder „Wohnpark Funkenwiese“. Die Sozialbau ist damit maßgeblich für die Stadtentwicklung mitverantwortlich. So kann Kempten Schritt für Schritt wachsen und das attraktive Stadtbild bleibt durch die anspruchsvolle Architektur der Bauvorhaben nicht nur gewahrt, sondern macht Kempten lebenswerter und schöner. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang das Neubauprojekt „Parkstadt Engelhalde“. Auf dem ehemaligen Saurer-AllmaGelände entstehen nicht nur ca. 400 neue Wohnungen, sondern ein neues, urbanes Stadtviertel, das den Kemptener Osten sicher bereichern wird. Obwohl die Bedingungen pandemiebedingt immer noch erschwert sind, geht das Projekt in großen Schritten voran. Trotz der Pandemie und deren Auswirkungen blickt die Sozialbau auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 zurück. Dafür danke ich im Namen des Aufsichtsrates, der Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Ein herzliches „Vergelt’s Gott“ für ihr Engagement und ihren großen Einsatz! Für die laufenden und kommenden Projekte wünsche ich viel Erfolg und gutes Gelingen. Grußwort des Geschäftsführers Herbert Singer Das Coronavirus COVID-19 hat in 2021 im zweiten Jahr weltumspannend eine kaum vorstellbare Herausforderung erzeugt, die seither unseren Alltag bestimmt. Gutes und sicheres Wohnen ist in dieser Situation noch wertvoller geworden. Denn das heimtückische Virus hat unsere Mobilität und bisherige Lebensart enorm eingeschränkt. So ist für viele Menschen die Wohnung, das Wohnumfeld mit der unmittelbaren Nachbarschaft und die Lebensqualität der eigenen Stadt viel werthaltiger geworden. Gut, dass wir uns seit Jahrzehnten in unserem Wohnungsbestand und besonders auch in unseren Außenanlagen für Werthaltigkeit, Qualität und Nachhaltigkeit engagieren, die den Bewohnern tagtäglich zugutekommen. Besondere Herausforderungen waren im Jahr 2021 zu meistern. Modernisierungen und Neubaubaustellen mussten unter besonderen und erschwerten Bedingungen gesteuert werden. Materialengpässe mussten geschickt vermieden werden. Mieterservice wurde teilweise digital geleistet und Gewerbemietern wichtige Unterstützung in ihren schwierigen Notlagen geboten. Wohnungseigentümer-Versammlungen wurden unter konsequenten Hygienemaßnahmen durchgeführt und unsere Hausmeister und Hand- werker haben bei unseren Mietern vor Ort, jeder an seinem Platz, alle Serviceaufgaben zuverlässig erledigt. All dies ist unter disziplinierter Einhaltung der anspruchsvollen Hygienemaßnahmen bestens gelungen. Dafür gebührt allen Mitarbeiterinnen und Mit- arbeitern, unseren Mieterinnen und Mietern, den Eigentümern, Handwerkern und Behördenvertretern ganz herzlicher Dank. Seit Februar 2022 ist zudem das Unglaubliche eingetreten. Es gibt wieder einen Krieg mitten in Europa. Das größte Land Europas, Russland, greift das zweitgrößte Land Europas, die Ukraine, mit aller Macht militärisch an, weil die Ukraine demokratisch regiert und marktwirtschaftlich orientiert sein will. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind vielschichtig und teilweise sprunghaft. So wird unsere Aufgabe, für eine vielfältige Wohnungsversorgung alle Kräfte zu bündeln, noch anspruchsvoller und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum noch wichtiger.
Wirtschaftsbericht 14 15 Wirtschaftsbericht Gesellschafter 1 Der Kreis der Gesellschafter setzt sich bei unverändertem Stammkapital wie folgt zusammen: Insgesamt 4.300.000,– € Organe des Unternehmens Aufsichtsrat Thomas Kiechle Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten Michael Lucke stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH Manfred Hegedüs Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu Stadtrat Stephan Prause Dipl. Betriebswirt (FH) Thomas Siedersberger Vorstand Kemptener Kommunalunternehmen Stadtrat Andreas Kibler Geschäftsführer, Kempten Stadtrat Ullrich Kremser Dipl. Betriebswirt (FH), Kempten Stadtrat Theo Dodel-Hefele Bio-Landwirt, Kempten Stadträtin Vera Huschka Beamtin, Immenstadt Geschäftsführer Herbert Singer Betriebswirt der Wohnungswirtschaft Prokurist Martin Langenmaier Betriebswirt (Dipl. v. SGD) und cert. Real Estate Manager (DAM) 10 % 102.770,– € Stadt Immenstadt im Allgäu 2,39 % 430.000,– € Sparkasse Allgäu 1.483.070,– € Allgäuer Überlandwerk GmbH Kempten 2.284.160,– € Kemptener Kommunalunternehmen Anstalt d. öffentl. Rechts d. Stadt Kempten (KKU) 53,12 % 34,49 % Tätigkeit der Organe Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2021 die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat sich in vier Sitzungen, in Einzelbesprechungen so- wie durch schriftliche Berichte der Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und Sanierungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, Grundstücksangelegenheiten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung, die Entwicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle wichtigen Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden jeweils Entscheidungen herbeigeführt. Die Bavaria Revisions- und Treuhand AG hat in der Zeit vom 19.04.2022 bis 04.05.2022 die Prüfung des Jahresabschlusses 2021 vorgenommen; sie erstreckte sich auf das Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01.2021 bis 31.12.2021, den Jahresabschluss zum 31.12.2021 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt. Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung vom 19.07.2022 den Prüfungsbericht eingehend zur Kenntniss genommen, über den Jahresabschluss zum 31.12.2021 unterrichtet und ihn einstimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der folgenden Gesellschafterversammlung am 19.07.2022 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regularien des Geschäftsjahres 2021, Genehmigung des Jahresabschlusses 2021 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 2021 wurden in der Gesellschafterversammlung vom 19.07.2022 behandelt. Rechtsverhältnisse Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handelsregister für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis 31.12.1989 war die Gesellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Seit das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde, agiert die Gesellschaft wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Die Sozialbau wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunternehmen im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste Baubehörde hat das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt. Zur Gewinnverwendung wurde folgender Beschluss gefasst: Ausschüttung einer Bardividende an die Gesellschafter �������������������������������������������������� 7.020.000,00 € Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage ��������������������������������������������������������������������������� 4.385,85 €
Wirtschaftsbericht 16 17 Wirtschaftsbericht Modernisierung = kluge Nachhaltigkeit 1 Täglich können wir in allen Medien den Anspruch auf höchstmögliche Nachhaltigkeit in der Bauwirtschaft hören und lesen. Wie ordnen Sie das ein? Die Sozialbau ist seit 66 Jahren eines der aktivsten Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft im Allgäu. Zuletzt sind rund 800 Wohnungen in nur 7 Jahren in unterschiedlichen Wohnformen neu entstanden. Alle Wohnungen sind in Kempten auf Flächen innerhalb erschlossener Quartiere entstanden, etwa die Hälfte davon auf zuvor bereits bebauten Grundstücken und rund 150 dieser Wohnungen durch Umnutzungen aus vorhandener Gebäudesubstanz. Das ist bestmöglich und hoch beachtlich mit Blick auf die Nachhaltigkeit und Ressourcenminimierung. Doch was noch deutlich wichtiger ist. Der größte Teil des Wohnungsbestandes in Deutschland und auch im Allgäu wurde zwischen 1950 und 1975 errichtet. Auch ¾ der 4.000 Mietwohnungen der Sozialbau wurden vor 30, 40 oder 50 Jahren errichtet. Und das Besondere ist: Unsere Wohnungen und Häuser sehen weder alt aus, noch „sind sie von gestern“. Durch unsere jahrzehntelange Erhaltungs- und Modernisierungs-Strategie sichern wir mit intelligenten Investitionen auf haustechnisch, energetisch hohem Niveau zeitgemäße Wohnqualität und erreichen ganzheitliche Wohnwert-Steigerungen auf Neubau-Niveau durch ganzheitliche Strangsanierungen für unsere Mieter/innen. Warum ist das so bemerkenswert? Viele Wohngebäude der 50er und 60er Jahres des letzten Jahrhunderts stehen alternativlos vor dem Abbruch. Zu lange wurden substanzverbessernde Investitionen aufgeschoben. Aktuelle energetische Investitionen überfordern viele Eigentümer wirtschaftlich, weil nicht rechtzeitig investiert wurde. Nach 60 bis 70 Jahren bleibt vielfach nur der Rückbau und anstelle dessen ein teurer Neubau. Und wie kann dies verhindert werden? Die Modernisierungs- und Wertsicherungsstrategie der Sozialbau ist darauf ausgelegt, dass unsere Strategische Modernisierung mit Augenmaß Im Gespräch mit Herbert Singer Wohnanlagen 100 Jahre und mehr bestens auf gut ausgestattetem Niveau mit hoher Wohnqualität und wertvollen Außenanlagen bewohnt werden können. Mit der zusätzlich gewonnenen Lebensdauer von 30 bis 50 Jahren erzielen wir eine enorme Nachhaltigkeit, durch den Erhalt und die Nutzung sämtlicher Ressourcen. Bestmöglicher Klimaschutz kann durch Pflege, Substanz- und Werterhalt unspektakulär bedient werden. Warum wird dies weder medial noch gesellschaftlich thematisiert? Bei Einzelobjekten vielleicht, aber praktisch nicht als Unternehmensstrategie. Und dies verfolgen wir bereits seit über 20 Jahren. Die Materialknappheit, die enormen Preissteigerungen der letzten Jahre und die erforderliche Energieeffizienz zeigen zusätzlich den ressourcenschonenden Mehrwert unserer langfristigen, hochwertigen Erhaltungsstrategie für den ganzen Wohnungsbestand. Wie würden Sie das bündeln? Zusammengefasst heißt das: Eine rational ertüchtigte Gebäudesubstanz erzeugt die rationalste Nach- haltigkeit durch wesentliche Verlängerung des Lebenszyklus. Durch den zusätzlichen Ausbau von CO2-armen, regionalen, regernativen Energieversorgungsanlagen und rationalen Nahwärmenetzen wird die Energieeffizienz der Sozialbau-Gebäude optimiert. Seit 1990 haben wir so den CO2-Ausstoß um 73 % reduziert. Damit erreicht die Sozialbau bereits heute das gesetzliche Klimaschutzziel 2030. Zudem haben wir mit unserer „Augenmaß-Strategie“ bei energetischen Modernisierungen einen sehr niedrigen „Flottenverbrauch“ an Energie unseres Wohnungsbestandes, was unseren Mietern zugutekommt. Was heißt „Augenmaß-Strategie“? „Augenmaß-Strategie“ heißt, effektive energiesparende Investitionen für rationalen Grenznutzen bei bestmöglichem Ressourceneinsatz an Material und Finanzmittel. Dies sichert in unserem Gebäude- bestand noch bezahlbare Mieten. Bezahlbarkeit ist sicherlich relativ, wie schätzen Sie das ein? Zu bedenken ist, dass 50 bis 60 % aller MieterHaushalte nur eine Miete von 5,00 bis 7,00 €/m² Wohnfläche auskömmlich bezahlen können. Zu- sätzlich sind rund 2,50 €/m² für Betriebs- und Nebenkosten wie auch Haushaltsstrom zu leisten. Bekanntlich werden die Energiekosten noch weiter ansteigen. Diese breite Zielgruppe können wir als Sozialbau mit unseren rund 4.000 Mietwohnungen bei einer Durchschnitts-Kaltmiete von 5,95 €/m² bestens bedienen. Und diese große Zahl erschwinglicher Mietwohnungen der Sozialbau ist meines Erachtens das höchste Gut für den Allgäuer Wohnungsmarkt und die soziale Balance. Dies ist nur möglich, weil wir seit Jahrzehnten rational, sparsam und effizient die Qualität des Wohnens und den Preis (die Miete) durch intelligente Modernisierungs-Investitionen nachhaltig sichern. Zudem betreiben wir als kommunales Wohnungsunternehmen keine RenditeMaximierung, sondern eine sozialwirtschaftliche Marktorientierung. Herr Singer, blicken wir in die absehbare Zukunft, wie schätzen Sie die aktuelle Situation ein? Die Herausforderungen für den Wohnungsneubau sind enorm. Extrem gestiegene Baukosten und nun innerhalb eines halben Jahres die Verdreifachung der Zinsbelastung für Fremdfinanzierungen machen öffentlich geförderte Wohnungen praktisch unrealisierbar. Trotzdem werden wir unserer Neubauziele konsequent verfolgen und damit unserer Kompetenz und Substanz weiterhin gerecht. So wollen wir gegen den absehbaren Trend einer rückläufigen Bautätigkeit arbeiten, um das Angebot an freifinanzierten Mietwohnungen zu befriedigen und den nach wie vor hohen Bedarf an neuem Wohnraum zu bedienen. Wir bleiben die Wohnbau-Lokomotive für Kempten.
Das Geschäftsjahr 2021 18 19 Das Geschäftsjahr 2021 Das Geschäftsjahr 2021 2
Das Geschäftsjahr 2021 20 21 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Personal und Organisation Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die ganzheitliche Erfüllung aller wohnungswirtschaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen und Dienstleistungen für den eigenen Wohnungsbestand sowie für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet. Die Organisation des Unternehmens ist in neun Abteilungen ge- gliedert: (die Anzahl der Mitarbeiter bezieht sich auf die sozial- versicherungspflichtigen Voll- und Teilzeitkräfte): 119 MitarbeiterInnen 22 Regiebetrieb 26 Hausmeisterei Wohnungseigentumsverwaltung Gewerbevermietung/ ZEUS 6 9 8 4 4 Neubau und Vertrieb Mieterservice/Parkhausservice 14 13 Personal/GL-Assistenz/ Recht/Marketing Auszubildende Technische Gebäudebewirtschaftung Rechnungswesen/IT Altersstruktur Art der Beschäftigung 11 29 31–40 Jahre 24 41–50 Jahre 25 51–60 Jahre 10 Unter 20 Jahre 20 21–30 Jahre 11 Über 60 Jahre 101 Vollzeit 2 geringfügig beschäftigt 7 Teilzeit 9 Azubis 2 Reinigungskräfte Ausbildung Als sozial- und gesellschaftspolitisch engagiertes Unternehmen bietet die Sozialbau seit Jahrzehnten Ausbildungsplätze zum/r Immobilienkaufmann/-frau an. Die letzten 10 Jahre konnten so 23 junge Menschen die 2 ½ bzw. 3-jährige Ausbildung bei Sozialbau durchlaufen und erfolgreich abschließen. Mit der Ausbildung auch über den eigenen Bedarf hinaus leistet Sozialbau zudem seit Jahren einen Beitrag zur Qualifikation junger Menschen in der Region und möchte so auch dem Fachkräftemangel in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft entgegenwirken. Für den Ausbildungsjahrgang 2021/2022 konnten erneut drei motivierte Auszubildende als Immobilienkaufleute gefunden werden. Aufgrund der zunehmenden Digitalisierungen im Unternehmen hat sich Sozialbau 2021 entschieden, zusätzlich Fachinformatiker für Systemintegration auszubilden. Prüfertätigkeit bei der IHK Schwaben Erfreulich ist, dass die Sozialbau die Industrie- und Handelskammer (IHK) bei der Durchführung der Prüfungen im Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute bereits seit 2013 ehrenamtlich unterstützen kann. Im Jahr 2021 nahmen sowohl Frau Victoria Röck als auch Herr Martin Langenmaier wieder Abschlussprüfungen in Augsburg ab.
Das Geschäftsjahr 2021 22 23 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Insgesamt 119 Mitarbeiter 21 % 21–30 Jahre 13 % 11–20 Jahre über 30 Jahre bis 10 Jahre 62 % 4 % Betriebszugehörigkeit Auch im Geschäftsjahr 2021 sind die vielfältigen Aufgaben nur durch das unverändert hohe persönliche Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bewältigt worden. Die Strukturierung der Geschäftsprozesse und die innovativen Ablaufverbesserungen der Dienstleistungen werden kontinuierlich fortgesetzt. Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe Handel, Verkehr, Gastgewerbe Information und Kommunikation Unternehmensdienstleister Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit Sonstige Dienstleister 4,4 -0,4 3,0 3,3 5,4 3,2 0,6 Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2021 Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im November 2021 um 14,4 % gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise seit August 1970 (+17,0 %). Die Bauinvestitionen legten im Jahr 2021 nach fünf Jahren mit teilweise deutlichen Zuwächsen nur noch um 0,5 % zu. Gründe hierfür sind – trotz hoher Nachfrage – stark steigende Preise und voll ausgelastete Kapazitäten im Bau, bedingt durch fehlende Arbeitskräfte sowie Materialmangel als Folge von Lieferengpässen. 2021 flossen 62 % der Bauinvestitionen in den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen. Die Bundesregierung hat sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Im Jahr 2021 wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das 4,2 % oder 12.983 weniger als im Vorjahr. Nachdem im Jahr 2020 erstmals mehr als 306.376 neue Wohnungen entstanden waren, fiel die Zahl im Jahr 2021 wieder auf das Niveau des Jahres 2019 mit 293.002. Der 2011 begonnene jährliche Anstieg der Zahl fertiggestellter Wohnungen setzte sich damit 2021 nicht weiter fort. Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins Die Wirtschaftsleistung wurde 2021 von durchschnittlich 44,9 Millionen (Vorjahr 44,8 Millionen) Erwerbstätigen erbracht. Damit endete aufgrund der Corona-Pandemie der über 14 Jahre anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit. Im Jahresdurchschnitt ging die Zahl der Arbeitslosen zurück. Die Arbeitslosenquote betrug im Dezember 2021 deutschlandweit 5,1 % (Vorjahr 5,8 %). Im März 2022 betrug die Arbeitslosenquote in der kreisfreien Stadt Kempten 3,1 % (Vorjahresmonat 3,3 %). Die Verbraucherpreise sind 2021 in Deutschland gegenüber dem Dezember 2020 um 5,3 % (Vorjahr 0,5 %) an- gestiegen. Eine höhere Inflationsrate gab es zuletzt vor fast 30 Jahren. Das Zinsniveau bewegte sich bisher auf einem sehr niedrigen Niveau, ist jedoch seit dem Dezember 2021 bis Mitte April 2022 stark angestiegen. Immobilienfinanzierungen liegen aktuell für eine fünf- bzw. zehnjährige Zinsbindung bereits über 2 %. Der Leitzins der EZB beträgt seit der letzten Zinsanpassung vom 10.03.2016 weiterhin 0,0 %. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Nach dem coronabedingten Einbruch im Jahr 2020 (-5,0 %), hat sich die Wirtschaft und das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2021 wieder erholt. So verzeichnet das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 ein Wachstum von 2,9 %. Wirtschaftsbereiche Veränderung der Bruttowertschöpfung
Das Geschäftsjahr 2021 24 25 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Bau- und Verkaufstätigkeit Bauen in besonderen Zeiten, bedeutet immer größere Herausforderungen zu meistern! Der Wohnungsbau steht weiterhin im gesellschaftspolitischen Fokus, mit großen An- und Herausforderungen für alle Bevölkerungsschichten. Einerseits werden nach wie vor immer mehr Wohnungen benötigt, diese sollen kostengünstig gebaut, verkauft bzw. vermietet werden, andererseits werden immer höhere Anforderungen an die Energetik, Nachhaltigkeit, Flächenersparnis, Komfort, Barrierefreiheit und Ressourcenwahrung gestellt. Hinzu kommen so hohe Preissteigerungen und Materialknappheit bei Baustoffen, Einbauelementen und technischen Komponenten wie seit Jahrzehnten nicht. Dies hat die Corona-Krise und der Ukraine-Krieg noch verstärkt. Angaben in Mio. € Gesamtinvestitionen: Neubau/ Instandhaltung/Modernisierung 25,4 22,8 29,8 38,9 36,6 24,7 41,1 38,4 40,6 33,3 30,9 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Gesamtinvestitionen 2011–2021. ....................... 362,5 Mio. € Neues Wohnen wird teurer bleiben! In vielen Bereichen ist ein Nach- und Umdenken angesagt. Wichtig ist für neue Projekte, den richtigen Städtebau zu wählen und eine qualitätsvolle, integrative Entwurfs- und Gebäudeplanung zu erarbeiten. Nachhaltigkeit heißt nicht, allein die maximale technisch machbare Lösung zu finden, sondern die auf lange Zeit rationalste. Die Gebäudehülle hat eine der wichtigsten Aufgaben zu übernehmen. Zudem ist ein Umdenken weg von HightechLösungen hin zu LowTec-Varianten besonders im haustechnischen Bereich ein wichtiger Faktor. Durch das von Sozialbau jahrzehntelang betriebene Gebäudemonitoring gewinnen wir ständig reale Erkenntnisse über Verbräuche und Kosten, die in Folgeprojekte einfließen. Als größter Partner auf dem Kemptener Wohnungs- und Immobilienmarkt ist es unser Antrieb, den Wohnungsmarkt der Stadt dauerhaft zu entlasten und weiterzuentwickeln. Für uns steht die städtebauliche Innenentwicklung vor der Außenentwicklung. Höchste Priorität haben auto- arme Quartiere zum Leben, Wohnen, Arbeiten und Versorgen, aber auch flächensparende Ergänzungsbauten und die Umnutzung von Beständen. Das richtige Angebot der bestehenden großen Nachfrage entgegenzustellen, bleibt anspruchsvoll. Anforderungen wie Nachhaltigkeit, Ressourcen- und Flächenersparnis einerseits, Digitalisierung, neue Mobilität, erneuerbare Energie andererseits intelligent mit deren Wechselwirkungen anzugehen und in hohe, bezahlbare Wohn- und Freiraumqualitäten zu übersetzen, ist die Aufgabe der Zukunft. Dieser Herausforderung sehen wir uns verpflichtet. Wir gehen dies weiter mit hohem Einsatz, viel Engagement und Kreativität an, damit auch zukünftig Wohn- und Eigen- tumsträume für alle Bevölkerungsschichten erfüllbar bleiben. Anzahl fertiggestellter Einheiten 2012 42 26 2013 59 33 2014 54 21 2015 56 2 2016 22 18 2017 101 87 6 2018 189 10 2019 40 63 0 10 2 2020 2021 fertiggestellte Wohnungen fertiggestellte gewerbliche Einheiten
Das Geschäftsjahr 2021 26 27 Das Geschäftsjahr 2021 Funkenwiese 2 Ein einmaliges Quartier im Kemptener Westen Die Sozialbau hat 2016 die „Funkenwiese“ im Kemptener Westen erworben und nach einem städtebaulichen Realisierungswettbewerb in nur einem Jahr zur Baureife geführt. Die Bebauung des Grundstücks erfolgt in mehreren Abschnitten von Süden nach Norden. In sieben Gebäuden mit vier bis sieben Geschossen entstehen insgesamt 183 2-, 3- und 4-ZimmerWohnungen, zwei Dienstleistungsflächen und drei Tiefgaragen mit 193 Stellplätzen. Der Verkaufsstart für die ersten Eigentumswohnungen erfolgte im September 2018. Dieser erste Abschnitt umfasste mit 59 Wohnungen die Häuser 5, 6 und 7 und 62 Tiefgaragenplätze. Die Besitzübergabe der bezugsfertigen Wohnungen an die Käufer/innen wurde Ende 2020 durchgeführt. Der zweite Verkaufsabschnitt beinhaltete weitere 41 Eigentumswohnungen und eine Bürofläche in Haus 4 sowie 43 Tiefgaragenplätze. Baubeginn war im März 2020. Baulich wurde die Errichtung des Ost- und Westflügels von Haus 4 mit einem Zeitversatz von einem halben Jahr ausgeführt. So erfolgte die Bezugsfertigkeit und Übergabe der Wohnungen des Ostflügels im November 2021, die der Wohnungen des Westflügels im Mai 2022. Im November 2020 startete der Verkauf von 27 2- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnungen in Haus 3 samt zugehörigen Tiefgaragenplätzen. Mit den Bauarbeiten von Haus 3 und der Tiefgarage A (Stellplätzen für die Häuser 1, 2, 3 und 4) wurde im März 2021 begonnen. Zeitstrahl Zeitgleich erfolgte der Baustart des im nordwestlichen Grundstücksbereich geplanten Haus 2. Dieses wird 34 Wohnungen und eine Bürofläche enthalten, welche als Mietwohnungen im Eigenbestand der Sozialbau verbleiben. So werden neben Eigentumswohnungen auch hochwertige Vermietungsangebote mit gleicher Ausstattung in dieser guten Wohnlage bereitgestellt. Anfang 2022 startete die Erstellung des im nordöstlichen Grundstücksbe- reich gelegenen Hauses 1. Auf fünf Stockwerken werden hier weitere 22 2- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnungen entstehen. Die Bezugsfertigkeit von Haus 3 ist für Ende 2022, von Haus 2 und 1 für Mitte bzw. Ende 2023 vorgesehen. Die Gesamtfertigstellung des Neubau-Projekts „Funkenwiese“ wird mit den abschließenden Außenanlagen im Frühjahr 2024 erfolgen. 2016 Grundstückserwerb 12/2018 Baubeginn Häuser 6 und 7 + Tiefgarage C 03/2020 Baubeginn Haus 4 Ostflügel 12/2020 Besitzübergabe Häuser 6 und 7 11/2021 Besitzübergabe Ostflügel Haus 4 03/2021 Baubeginn Haus 3 und 2 + Tiefgarage A 05/2022 Besitzübergabe Westflügel Haus 4 2016–2018 Entwicklung der Baureife mit Architekturwettbewerb 09/2019 Baubeginn Haus 5 + Tiefgarage B 08/2020 Baubeginn Haus 4 Westflügel 06/2021 Besitzübergabe Haus 5 02/2022 Baubeginn Haus 1 1 2 3 4 5 7 6
Das Geschäftsjahr 2021 28 29 Das Geschäftsjahr 2021 Wohnen am Weiher 2 Höchstes Holzhaus im Allgäu Das höchste Holzhaus im Allgäu steht seit September 2021 in Kempten. Mit seinen 21 Mietwohnungen auf sieben Geschossen ist es eines der ersten reinen Vollholzhäuser seiner Art in Bayern. Das höchst innovative Gebäude ist kein typischer „Hybrid“ mit tragenden Bauteilen aus Beton, sondern ein 21 Meter hoher echter Vollholzbau – regional, ökologisch nachhaltig und damit zukunftsweisend. Die Bayerische Bauordnung regelt maximal vierstöckige Holzhäuser. So mussten sich alle Planer anstrengen und Pionierarbeit leisten. Dies gelang mit erfahrenen Experten, denn die Statik, der Brandschutz und der Schallschutz waren und sind bei einem Mehrfamilienhaus dieser Gebäudeklasse aus Holz eine besondere Herausforderung. Dabei bestand die Herausforderung insbesondere darin, das Gebäude ab dem Sockelgeschoss in Holz zu erstellen. Geschossdecken sind schon öfters in Holzbauweise gemacht worden. Aber das Treppenhaus ebenfalls in Holz zu erstellen, war mit viel Überzeugungsleistung verbunden. Rund 350 heimische Fichten wurden dafür zu tragenden Brettschichtholz-Bauteilen für Wände und Decken verwendet. Im Juli 2020 erfolgte der Baubeginn mit dem Kellergeschoss in Stahlbetonbauweise, ab Mitte September wurden die in der Werkstatt der Firma Prutscher aus Oy vorgefertigten, bis zu 15 Meter langen Holzbau-Elemente, aufgerichtet: Durch den hohen Vorfertigungsgrad war es möglich, das 7-geschossige Holzhaus auf der Kellerdecke in nur sieben Wochen mit einer fertigen Gebäudehülle aus Fenstern, Fassade in vorvergrauter Lärchenschalung und abgedichtetem Dach zu erstellen. Auch die Loggienbalkone und sogar der Aufzugsschacht sind in Holzbauweise gefertigt. Das horizontale Brandblech verhindert den Brandüberschlag von einem Geschoss zum anderen. Die Wohnungsgrundrisse schaffen großzügige 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen von 52 bis 95 m² Wohnfläche. Alle Wohnungen haben großzügige süd- bzw. westorientierte Balkone, Küchen an der Außenfassade und natürlich belichtete Bäder. In den Wohnräumen wird der Baustoff Holz an den Decken sichtbar und strahlt Wohlfühlatmosphäre aus. Das besondere Raumgefühl vermitteln weiß gestaltete Innenwände in moderner Optik. Angeschlossen an das bestehende Nahwärmenetz des Quartiers der Sozialbau, wird das neue Gebäude sehr effizient wärmeversorgt.
Das Geschäftsjahr 2021 30 31 Das Geschäftsjahr 2021 Atrium A2 und Villa 2 Allgäuer Straße 2 – Neues Wohnen in der City Villa Allgäuer Straße 4, Sanierung eines Kleinods Mitten in der Kemptener Innenstadt errichtet die Sozialbau 23 neue Mietwohnungen bis Ende 2022 mit einer Gewerbe- einheit und Tiefgarage. Im ruhigen Innenbereich zwischen zwei Denkmälern entsteht ein drei- und viergeschossiges Gebäude in moderner Architektursprache mit ruhigem Wohnflair. Der Wohnungsmix der modernen Wohnungen reicht von der kompakten 2-Zimmer-Wohnung bis zur großzügigen 5-Zimmer-Familienwohnung mit Wohnflächen von 48 bis 130 m². Integriert sind zwei Cityhäuser mit individuellen Zugängen und innerer Erschließung über zwei Etagen. Die Wohnungen orientieren sich um ein großzügiges, lichtdurchflutetes Atrium und sind barrierearm mit dem Aufzug über alle Etagen erschlossen. Jede Wohnung hat einen Balkon oder eine Terrasse mit kleinem privatem Garten. Die privaten und halböffentlichen Freianlagen mit Kinderspielplatz laden zum Verweilen und Treffen ein. Neben dem ebenerdigen Fahrradraum steht jeder Wohnung ein Stellplatz in der Tiefgarage zur Verfügung. Das Gebäude ist mit einer Ladeinfrastruktur „E-Mobil-Ready“ ausgestattet. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme mit hohem regenerativem Anteil. Ziel der Sozialbau ist, mit moderner, nachhaltiger Architektur neue Akzente im Quartier zu setzen und die Innenstadtentwicklung voranzubringen. Zahlen & Fakten Grundstück ca. 1.868 m2 Wohn-/Gewerbefläche 1.839 m2 BGF 3.046 m2 23 Wohneinheiten 1 Gewerbeeinheit Tiefgarage mit 24 Stellplätzen Zahlen & Fakten Grundstück ca. 393 m2 Geschossfläche 486 m2 Nutzfläche 440 m2 Bruttorauminhalt 2.450 m3 3 Büroeinheiten auf 3 Etagen In einem ersten Schritt wurde eine exakte Befundung aller Räume, der Putze und Farben sowie der Hülle des Gebäudes durch einen Restaurator erstellt. Der Befund und das durch die Architekten erarbeitetem Sanierungskonzept wurde anschließend mit dem Landesamt für Denkmalpflege intensiv abgestimmt. Zuerst musste das Gebäude wieder stabil gegründet werden, um weitere Beschädigungen und Risse zu verhindern, die durch unfachmännische Grundwasserabsenkung einer Nachbarbaustelle ausgelöst wurden. Mit großem Aufwand konnte die geschützte Substanz gesichert werden. Danach wurde mit der Sanierung des Daches begonnen und in diesem Zuge auch der Dachstuhl und die Decken nach statischen, brand- und wärmeschutztechnischen Vorgaben ertüchtigt. Die Ausbaudetails sehen vor, dass Kastenfenster, Türen und die Holzinnentreppe erhalten und aufgearbeitet, Fliesen wiederverwendet und die Räume der Erbauungszeit des Gebäudes entsprechend mit Parkett ausgestattet werden. Weitere Abstimmungen für die Fassadensanierungen und Farbgestaltung sind nach historischem Befund erfolgt. Bis Ende 2022 werden auf ca. 440 m² modernste Büroflächen im historischen Ambiente entstehen, die bereits einen passenden Mieter gefunden haben. Direkt neben dem „Atrium A2“ saniert die Sozialbau die denkmalgeschützte Villa und sorgt damit für den Erhalt und die Vitalisierung dieses Kemptener Kleinods. Das um 1916 vom bekannten Kemptener Architekten Madlener errichtete Gebäude stand die letzten Jahre leer.
Das Geschäftsjahr 2021 32 33 Das Geschäftsjahr 2021 Parkstadt Engelhalde 2 Nachhaltige Entwicklung eines neuen attraktiven Stadtteils Die Sozialbau ist seit 2014 Eigentümerin der heutigen Gewerbefläche „SaurerAllma“ am Engelhaldepark in Kempten. Das industriell-gewerblich geprägte Areal wird, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, für rund 400 neue Miet- und Eigentumswohnungen entwickelt. Die Projektvorbereitung Bereits im Sommer 2019 wurde die STEG GmbH aus Stuttgart mit einer städtebaulichen Untersuchung zur Quartiersentwicklung beauftragt. Um aussagekräftige Ergebnisse zu erzielen, war es wichtig, im Vorfeld alle städtebaulichen Belange in die zukünftigen Überlegungen einzubeziehen samt den Erkenntnissen aus der „Vorbereitenden Untersuchung – Soziale Stadt Kempten Ost“ der Stadt Kempten. Die Wettbewerbsauslobung Um das „Saurer-Allma“-Areal nachhaltig zu entwickeln, lobte Sozialbau in enger, kooperativer Abstimmung mit der Stadt Kempten einen Architektur-Wettbewerb aus. Aufgrund der Komplexität der Wettbewerbsaufgabe wurde das Münchener Büro „bgsm“ für die Wettbewerbsbetreuung ausgewählt und befasste sich im Frühjahr 2020 mit den Details zur Wettbewerbsauslobung. Bis Herbst 2020 wurden die vielschichtigen Fragestellungen aus Politik und Stadtplanungsbelangen durch bgsm und Sozialbau zusammengeführt und die Wettbewerbsauslobung als zweiphasiger städtebaulicher Ideen- und Realisierungswettbewerb an 25 Architektur-/Stadtplanungsbüros versandt. Der Architektur-Wettbewerb Ziel des Wettbewerbs war die Revitalisierung des „SaurerAllma“-Areals mit einer Fläche von rund 5,1 Hektar. Auf den heutigen Gewerbeflächen soll künftig ein Stadtquartier mit urbaner Nutzungsmischung entstehen. Der Nutzungsschwerpunkt auf diesen Flächen, die den Realisierungsteil des Wettbewerbs bildeten, soll im Wohnungsbau liegen, ergänzt durch nicht störendes Gewerbe sowie bedarfsgerechte Nahversorgung, Kulturangebote, Einrichtungen der Kinderbetreuung und soziale Folgeeinrichtungen. Im Zeitraum 12/2020 bis 06/2021 bearbeiteten die Architekturbüros den Ideen- und Realisierungsteil des Wettbewerbs. Die Wettbewerbsergebnisse der verbliebenen sieben Büros der Realisierungsphase wurden am 09.07.2021 in der finalen Preisgerichtssitzung begutachtet und bewertet. Es wurden zwei Arbeiten mit dem besten Entwicklungspotential als 2. Preisträger gekürt und fünf Anerkennungen ausgesprochen. Mit den Preisträgern, der Planungsgemeinschaft „Hähnig|Gemmeke Architekten, BDA“ (Tübingen) und Landschaftsarchitekt „Fromm“ (Dettenhausen) – kurz nachfolgend H|G|F bezeichnet – sowie „ArGe F64 Architekten“ (Kempten) und „Baumschlager Eberle ZT“ (Lustenau) und „Planstatt Senner“ (Überlingen) wurde mit einem verkleinerten Fachgremium die Runde der Weiterbearbeitung finalisiert. Bei einer Enthaltung entschied sich die Jury im September 2021 für den Entwurf des Planungsbüros H|G|F.
Das Geschäftsjahr 2021 34 35 Das Geschäftsjahr 2021 Parkstadt Engelhalde 2 Ziel des Entwurfes ist eine Innenentwicklung, die Bestehendes und Neues zu einem Stadtquartier neuer Identität generiert. Ein zentraler Quartiersplatz bildet eine neue Mitte und fungiert als Gelenk und Verteiler in einem urbanen Stadtgefüge. Es entsteht ein Kreativquartier, in dem Synergien im Umgang mit dem Bestand, dem Historischen und Neuen gelebt werden. Die Gebäudestrukturen erhalten eine Geschossigkeit von 4–7 Geschossen, der Büroturm mit 10 Geschossen bildet an der Leonhardstraße den Auftakt. Ein Nahversorger an der Quartiersmitte sorgt für entsprechende Belebung und kurze Wege. Auch die Freiflächengestaltung, Nachhaltigkeit und Energie wurden in das Konzept einbezogen. Das Bauleitplanverfahren In mehreren Planungsterminen wurde der städtebauliche Entwurf des Planungsbüros H|G|F weiterentwickelt und zu einem umsetzbaren Planungskonzept optimiert. Dieser städtebauliche Entwurf bildet nun die Grundlage für das Bauleitplanverfahren. Gemeinsam mit der Stadt Kempten einigte man sich auf eine externe Planungsbegleitung durch das Planungsbüro H|G|F. Den Auftakt des Verfahrens bildete der im Stadtrat der Stadt Kempten einstimmig verabschiedete Aufstellungsbeschluss. Die für das Bauleitplanverfahren erforderlichen Fachgutachten (z. B. Artenschutz, Schallschutz, Verkehrsgutachten) wurden bereits in die Wege geleitet. Durch eine enge Planungsabstimmung und Projektsteuerung zwischen Stadtplanungsamt und Neubauabteilung von Sozialbau ist das Ziel, ein Baurecht bis Frühjahr 2023 zu erreichen. Die bauliche Entwicklung des Quartiers ist auf zehn Jahre ausgerichtet. Parkstadt Engelhalde Das neue Stadtviertel, mit dem stimmigen Namen „Parkstadt Engelhalde“, bietet angrenzend an den 16 Hektar großen Engelhaldepark, für die künftigen Bewohner luftiges, kreatives, vielfältiges und wertiges Wohnen bis hin zur begrünten Parklandschaft. Das neue Projektlogo „Parkstadt Engelhalde“ mit seiner Tonalität von Grün- und Erdtönen versinnbildlicht den qualitätvollen Stil und die Atmosphäre für das neue Wohn- und Lebensgefühl, das den künftigen Bewohnern geboten wird. 2014 Kauf des Grundstücks 2019 STEG-Gutachten 2015 Wiedervermietung leerstehender Gewerbeflächen 2020/2021 Architekturwettbewerb 2024/2034 Bauliche Entwicklung 2022/2023 Bebauungsplanverfahren 400 Miet- und Eigentums- wohnungen 51.000 m2 Grundstücksfläche Zeitstrahl Zahlen & Fakten Grundstück ca. 5,1 ha Geplante GF 18.391 m2 Geplante BGF Wohnen 42.329 m2 Geplante BGF Gewerbe 18.337 m2 Wohneinheiten ca. 400 Geschossigkeit 4–7 Wohngebäude Erschließung „Autoarm“ über verkehrsberuhigte Wohnstraßen Parkhaus ca. 300 Stellplätze
Das Geschäftsjahr 2021 36 37 Das Geschäftsjahr 2021 Fertigstellung Ölturm 2 Auf dem Areal der ehemaligen Spinnerei und Weberei an der Iller in Kempten hat die Sozialbau die sogenannte Schlichterei des Industriedenkmals im Jahr 2017 umgebaut und saniert. Seitdem bietet dort das digitale Gründerzentrum „Allgäu Digital“ auf rund 450 m2 Räume für Start-ups und neue Unternehmen mit Digitalisierung als Schwerpunkt an. Was als Interimsstandort gedacht war und mit 12 Arbeitsplätzen begann, findet jetzt im nebenstehenden Ölturm eine zukunftsweisende Erweiterung. Hier trifft modernste und zukunftsweisende Innovationsentwicklung auf historische Bausubstanz und unvergleichlichen Charme. Statt drei Öltanks, findet man jetzt 16 hochmoderne Arbeits- und Co-Working-Spaces, Kommunikations- und Besprechungszonen sowie die Verwaltung, ausgestattet mit modernster digitaler Infrastruktur, auf 183 m² in fünf Etagen. Die aufwendige Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudes wurde, von November 2020 bis Juni 2021, in enger Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege durchgeführt. Wände wurden gereinigt und versiegelt, dabei das Mauerwerk optisch erlebbar gemacht, historische Eisen-Fenster aufgearbeitet und neu verglast, ebenso die filigrane Stahltreppe in den Obergeschossen saniert. Die maroden Holzinnenfenster und die Eingangstüre wurden in Anlehnung an den Bestand bzw. die Industriearchitektur der Entstehungszeit neu hinzugefügt und eine kontrollierte Belüftung eingebaut. Über dem Erdgeschoss wurde eine neue Galerie eingebaut. Seit Juli 2021 ist die Erweiterung im Ölturm der ehemaligen Spinnerei und Weberei von „Allgäu Digital“ bezogen. Dritte Auszeichnung für die „SheddachHalle“ Die Bayrische Architektenkammer hat das Kemptener Architekturbüro „Hagspiel Stachel Uhlig“ und die Sozialbau als Bauherren für ihr Projekt, das Industriedenkmal „SheddachHalle“, mit einer hohen Anerkennung für „Bauen im Bestand 2021“ ausgezeichnet. Am 29.07.2021 wurden die GewinnerInnen des nur alle vier Jahre vergebenen Preises von Kammerpräsidentin Prof. Lydia Haack belohnt. Prämiert wurden Werke, Bauherren sowie Planer, die sich um einen vorbildlichen Umgang mit bestehender Bausubstanz verdient gemacht haben. „Die eingereichten Projekte zeigen, wie vielfältig und innovativ Bauen im Bestand in Bayern sein kann“, lobte Prof. Lydia Haack. Kunst- und Wissenschaftsminister Bernd Sibler betonte: „Die Preisträger zeigen vorbildliche Lösungen im Bereich der Erschließung von Wohnraum, des nachhaltigen Bauens und zur Bewältigung des Klimawandels“. Die Jury war tief beeindruckt von der Art, wie das Industriedenkmal „SheddachHalle“ eine völlig neuartige, auf lebendige Nachbarschaft angelegte Siedlungsform hervorruft. „Ohne das Denkmal wäre dieses Wohnensemble nie erdacht, entworfen und erbaut worden. Das Projekt zeigt, wie inspirierend Denkmalschutz für eine unverwechselbare Quartiersentwicklung und atmosphärische Ortsbildung sein kann“, so die Jury. Nach dem Bayerischen Denkmalpflegepreis in Silber und dem Denkmalpreis des Bezirks Schwaben im Jahr 2020, ist dies bereits die dritte Auszeichnung für die einmalige Revitalisierung des ehemaligen Areals der Spinnerei und Weberei an der Iller in Kempten. Auszeichnung für SheddachHalle 2 Zahlen & Fakten Gebäude Ölturm, Ziegelbau massiv, denkmalgeschützt Baujahr ca. 1895 Büroeinheiten 1 offen über 5 Etagen BGF Fläche 368 m² NGF Fläche 219 m² Geschossigkeit 4 Geschosse + Galerie EG Stellplätze in der Tiefgarage SheddachHalle Erweiterung des Digitalen Gründerzentrums im Ölturm
Bewirtschaftungsmanagement 38 39 Bewirtschaftungsmanagement Bewirtschaftungsmanagement 3
Bewirtschaftungsmanagement 40 41 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 4.015 Mietwohnungen 267.878,64 m2 Wohnfläche 421 Hauseingänge 0,26 % Leerstand Personen leben in Wohnungen von Sozialbau rund 16.500 5,95 €/m2 Durchschnittsmiete 14,9 Jahre durchschnittliche Mietdauer 4.077 Garagen und Stellplätze 1.398 Parkhausstellplätze 607 Gewerbe/Sonderobjekte/ Sonstige Wohnraum und Statistiken Sozialbau Wohnquartiere mit Anzahl Wohnungen (ohne Studenten-WE) Thingers ............................................. 1.174 Stadtmitte ............................................ 853 Kempten Ost & Nordbrücke . .............. 588 Kempten West ..................................... 381 Kempten Süd ....................................... 361 Altusried ................................................. 43 Immenstadt ......................................... 264 588 853 381 Kempten 361 Kempten Ost und Nordbrücke Stadtmitte Kempten West Kempten Süd 1.174 Thingers
Bewirtschaftungsmanagement 42 43 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Vermieten in Krisenzeiten oder neue Normalität? Der Mieterservice stand 2021 neben der andauernden Pandemie vor der Herausforderung, nicht nur weitestgehend räumlich ge- trennt voneinander, sondern auch ohne persönlichen Kundenkontakt gewohnt hohe Qualität zu leisten. Hohe Motivation, Disziplin, gut funktionierende Strukturen und Abläufe sowie höchst engagierte Zusammenarbeit haben auch 2021 dafür gesorgt, dass alle Vermietungs- und Belegungsziele erreicht werden konnten. Das Sicherstellen der Erreichbarkeit für die Kunden ist oberstes Ziel. So ist es uns 2021 erneut gelungen, sämtliche Geschäftsabläufe aufrechtzuerhalten. Glanzpunkt im Vermietungsjahr 2021 ist die Erstvermietung des Holzhauses „Wohnen am Weiher“, dem höchsten Vollholzhaus im Allgäu und einem der ersten seiner Art in ganz Bayern. Alle 21 Wohnungen wurden pünktlich fertiggestellt, vermietet und übergeben. Die Fluktuation ist 2021 erneut gesunken. Die Wiedervermietung der gekündigten Wohnungen wurde durch Quarantäne von Mietern wie Interessenten, Handwerkerengpässen und hohe Nachfrage geprägt. Bewerbergespräche und Besichtigungen haben unter strengen Hygienebestimmungen wie Maskenpflicht, Abstandsregeln und einer maximalen Gesprächsdauer persönlich stattgefunden. Dank digitalem Vermietungsprozesses und enger Zusammenarbeit zwischen Mieterservice und Handwerkern ist es gelungen, die Leerstandsquote auf 0,26 % zu senken. Auch 2021 besteht Leerstand rein aus Renovierungs- oder Modernisierungsgründen. Während der Modernisierungsmaßnahmen sind unsere Mieter eng vom Mieterservice betreut und entsprechend der individuellen persönlichen Erfordernisse unterstützt worden. Die befürchtete Verschlechterung der Zahlungsmoral ist auch im zweiten Jahr der Pandemie ausgeblieben. Dies ist nur mit hohem Kommunikationsaufwand und einem dadurch aufgebauten Vertrauensverhältnis zur Mieterschaft möglich. In intensiven Beratungsgesprächen unterstützt das Team von Kurzarbeit oder Jobverlust Betroffene. Im Netzwerk mit sozialen Beratungsstellen, Jobcentern und Arbeitgebern werden viele individuelle Lösungen gefunden. Durch diese intensiven Bemühungen haben wir auch 2021 Räumungsklagen verhindert und die Rückstände erneut auf Vorjahresniveau gehalten. 1.422 75 m2 und mehr 626 bis 60 m2 578 bis 45 m2 1.389 bis 75 m2 678 1-Zimmer- Wohnungen 731 4- oder mehr Zimmer Wohnungen 1.697 3-Zimmer- Wohnungen 909 2-Zimmer- Wohnungen
Bewirtschaftungsmanagement 44 45 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Betriebs- und Heizkosten Die Verteuerung des Wohnens spiegelt sich unter anderem im hohen und stetig steigenden Anteil der Nebenkosten an der Miete wider. Hierbei war die Steigerung in den letzten Jahren im Wesentlichen auf die kalten Betriebskosten zurückzuführen, welche auch durch gesetzliche Neuverpflichtungen stark beeinflusst wurden. Für unseren Wohnungsbestand haben sich die Kosten in den letzten fünf Jahren um rund 9 % erhöht, die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im gleichen Zeitraum um rund 7 % gestiegen. Entwicklung der durchschnittlichen Neuvermietungspreise 9,56 €/m2 Die durchschnittliche Wohnungsmiete im Eigenbestand (ohne Studenten) beträgt 5,95 €/m2 im Jahr 2021, der durchschnittliche Neuvermietungspreis der freifinanzierten Wohnungen in Kempten inkl. Neubauwohnungen 6,62 €/m2. Im Vergleich dazu meldet Immobilien Scout für das 4. Quartal 2021 in Kempten als durchschnittlichen Neuvermietungspreis eine Bestandsmiete von 9,56 €/m2, für Neubau 12,61 €/m2. Die Preissteigerung von Angebotsmieten (ohne Neubau) liegt laut Immobilien Scout von 2012 bis 2022 bei 63 %. Die Neuvermietungspreise von Sozialbau in Kempten sind von 2012 bis 2022 inklusive Neubau um 18 % gestiegen. 5,61 7,50 €/m2 8,00 €/m2 8,50 €/m2 9,00 €/m2 9,50 €/m2 7,00 €/m2 +18 % 6,50 €/m2 6,00 €/m2 5,50 €/m2 5,74 5,80 5,81 5,83 5,92 6,01 6,30 6,39 6,62 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Entwicklung der Wohnungsmieten Um dem Verteuerungstrend entgegenzuwirken, werden unsere energiesparenden Investitionsentscheidungen umsichtig und rational mit „Augenmaß“ getroffen. Das heißt, die energetisch und ökologisch sinnvollen Investitionen werden auf ökonomisch vertretbare und einkommensverträgliche Bezahlbarkeit der Bewohner hin ausbalanciert. Bei Aufgliederung der Nebenkosten in die enthaltenen Einzelpositionen wird ersichtlich, dass dreiviertel der Kosten in nur fünf der 17 Positionen entstehen. 38 % Heizkosten 12,8 % Hauswart/ Winterdienst 8,7 % Wasser/Kanal/ Niederschlagwasser 7,4 % Grundsteuer 7,7 % Müllabfuhr 4,1 % Breitbandkabel 3,5 % Versicherung 3,5 % Sonst. BK 2,2 % Hausreinigung Fremd. 8,6 % div. kleine Positionen zusammengefasst 75 % der Kosten entstehen in 5 der 17 Betriebskostenpositionen! 1,16 1,05 2007 1,19 1,13 2009 1,24 1,13 2011 1,23 1,17 2013 1,29 1,00 2015 1,39 0,96 2017 1,42 0,96 2018 1,44 0,99 2019 1,46 1,51 0,99 1,03 2020 2021 Betriebskosten €/m2/mtl. Vermietungsportal Immobilienscout24.de Heizkosten €/m2/mtl. Sozialbau Betriebs- und Heizkosten pro m2/mtl. 2007–2021 +63% 5,85
Bewirtschaftungsmanagement 46 47 Bewirtschaftungsmanagement Instandhaltung und Modernisierung 3 Laufende Instandhaltungen und Modernisierungen Tiefgaragen-Sanierung, Brennergasse Sanierungsarbeiten an der Betonkonstruktion unserer Tief- garagen und Parkhäuser können ebenso sehr umfangreich sein. Bei der Sanierung der Tiefgarage Brennergasse half dabei das sogenannte Pilgerschrittverfahren, das aufgrund des hohen Grundwasserspiegels der Iller notwendig war. Immer nur ein Viertel der Teilflächen wurde ausgebaut und wieder ergänzt. Dabei musste Beton bis zu zehn Zentimeter tief an der Bodenfläche als auch an Wänden und Stützen abgestrahlt werden. Es folgten Abdichtungen an Bauteilanschlüssen und das Aufbringen eines Beschichtungssystems. Als Abschluss erhielt die Tiefgarage einen modernen Farbanstrich und eine energiesparende LEDBeleuchtung. WDVS & Fassaden Heizanlagen Strangsanierung Inst. Regiebetrieb laufende Instandhaltung Tiefgaragen, Parkhaus Aufzug Dächer Gesamt................. 10.888.702 € Außenanlagen & Spielplätze 2450 2011 4100 7050 7010 7200 7620 8300 7450 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Entwicklung realisierter Wärmedämmverbundsysteme in m2 Aufteilung der Kosten Instandhaltung und Modernisierung 2021 6000 6000 8600 2019 2020 2021 3.154.267 € 2.053.009 € 1.781.487 € 1.635.000 € 1.120.717 € 573.837 € 299.880 € 185.788 € 84.717 € Zahlen & Fakten Baujahr Tiefgarage 1994 Grundfläche gesamt 2.200 m² Stellplätze 87 Zeitraum Sanierung Juni–Dezember 2021 Investitionskosten 921.000,– € Bauherr Sozialbau und zwei Eigentümergemeinschaften Betonausbau und Wiedereinbau 176 Tonnen Anzahl Stützen 32 Außen- und Zwischenwände 540 m Länge Malerarbeiten 3.900 m² Arbeitsstunden ca. 8.100 Die Strangerneuerung ist ein tiefgreifender und ganzheitlicher Einschnitt in die Gebäudestruktur, bei der die Tragstruktur und technische Ausstattung vorher gründlich untersucht wird. Nur so lassen sich die Grundstrukturen nachhaltig verbessern, um die Qualität des Gebäudes langfristig aufzuwerten. Schwerpunkte im Jahr 2021 waren die Wohnquartiere „Heiligkreuzer Straße 71“ (36 Wohneinheiten), „Johann-Schütz-Straße 1 und 2“ (62 Wohneinheiten), „Im Thingers 2–12“ (48 Wohneinheiten) und „Lessingstraße 12–20“ (30 Wohneinheiten). Ob Modernisierung, energetische Sanierung, Umnutzung oder Anbau – das Bauen im Bestand kann sehr vielseitig sein. Ziel ist jedoch immer, die Qualität des Wohnens wesentlich zu verbessern. Einen entscheidenden Anteil daran nimmt die Erneuerung der Versorgungsstränge (Heizung, Wasser und Elektro) ein, sowie die energetische Fassadensanierung mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS).
RkJQdWJsaXNoZXIy NzMzNDc5