Geschäftsbericht 2022

2022 Geschäftsbericht

Vorwort 3 Die Sozialbau ist seit 67 Jahren eines der aktivsten Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft im Allgäu. Zuletzt sind rund 800 Wohnungen in nur 7 Jahren in unterschiedlichen Wohnformen neu entstanden. Alle Wohnungen in Kempten wurden auf Flächen innerhalb erschlossener Quartiere realisiert. Das ist bestmöglich und hoch beachtlich mit Fokus auf die Nachhaltigkeit und Ressourcenminimierung. Auch beim zukünftigen Projekt „Parkstadt Engelhalde“ werden wir ressourcenschonend bauen und modernes „Urban Mining“ anwenden.

Wohnungs- und Gewerbebestand 2022 Auf einen Blick

227.962.273 225,0 Mio. € Bilanzsumme 8,6 Mio. € Jahresergebnis 60,1 Mio. € Umsatzerlöse 219 Neuvermietungen 7.287 Bewirtschaftete Miet- und Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten 33,1 Mio. € Bauinvestitionen 4.000 Wohnungen an Fernwärme

Personal Vollzeit................................104 Mitarbeitende Auszubildende......................10 Mitarbeitende Teilzeit.....................................5 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.........2 Mitarbeitende

1.391 bis 75 m2 1.435 über 75 m2 578 bis 45 m2 634 bis 60 m2 6,15 € durchschnittliche Miete pro Quadratmeter 5,5 % Fluktuation (Mieterwechsel) 12,0 2022 7,3 2012 8,6 2013 9,1 2014 10,3 2015 9,5 2016 10,7 2017 8,9 2018 9,5 2019 11,2 2020 11,6 2021 Zahlen & Fakten 4,12 % Sonstige 3,30 % Gastronomie 0,28 % modernisierungs- bedingter Leerstand Auf einen Blick: Bewirtschaftungsmanagement 2022 Anzahl der Mieter-Wohnungen nach Quadratmeter Wohnfläche Wohnungsbestand nach Miethöhe je m2 Wohnfläche 35,76 % Büroflächen 23,32 % Lagerflächen 16,24 % Schulische Nutzung 7,58 % Einzelhandelsflächen 9,68 % Praxisflächen Miete von 5,00 bis 6,00 € Miete von 6,00 bis 7,00 € Miete von 4,00 bis 5,00 € 206 906 1761 Miete von 7,00 bis 8,00 € Miete über 8,00 € Instandhaltung/Modernisierung in Mio. € Gewerbliche Vermietung 350 151

8 Inhaltsverzeichnis Wirtschaftsbericht 12 G rußwort des Oberbürgermeisters 13 Grußwort des Geschäftsführers 14 Gesellschafter 15 Tätigkeit der Organe und Rechtsverhältnisse 16 Wohnungswirtschaft – wann wirst Du endlich richtig verstanden?? 1 Inhaltsverzeichnis Das Geschäftsjahr 2022 20 Personal und Organisation 22 Betriebszugehörigkeit 23 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 24 Bau- und Verkaufstätigkeit 26 Funkenwiese 28 Atrium A2 und Villa 30 Parkstadt Engelhalde 34 Neubau Parkgarage Thingers 35 Ausblick auf 2023 36 Hohe Auszeichnungen 2

Inhaltsverzeichnis 9 Bewirtschaftungsmanagement Finanzbericht 40 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 44 Betriebs-/Heizkosten 46 Instandhaltung und Modernisierung 48 Parkhausmanagement 49 Studentenwohnen 50 Gewerbliche Vermietung 52 WEG-Verwaltung 54 Regiebetrieb 56 Hausmeisterei 57 IT-Bericht 58 ZEUS GmbH 60 Nachhaltigkeitsbericht 62 Soziales (Social) 64 Ökologie (Environmental) 66 Ökonomie (Governance) 70 Jahresabschluss 72 G ewinn- und Verlustrechnung 73 Prognosebericht 74 Erläuterung zum Jahresabschluss 78 Dank 3 4

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Wirtschaftsbericht 11 Wirtschafts- bericht 1

12 Wirtschaftsbericht Grußwort 1 Grußwort von Oberbürgermeister Thomas Kiechle Die letzten Jahre waren für uns alle mehr als herausfordernd: die Pandemie, der Krieg in der Ukraine sowie die damit einhergehenden Auswirkungen, wie Inflation, Lieferengpässe und erhöhte Energiekosten. Doch trotz dieser erschwerten Bedingungen hat die Sozialbau im vergangenen Jahr wichtige Modernisierungen im Bestand vorgenommen. Und erfreulicherweise gehen die Planungen für das Neubau-Projekt „Parkstadt Engelhalde“ ebenfalls erfolgreich voran: Auf dem ehemaligen „Saurer-Allma“-Gelände wird ein ganz neues Quartier mit ungefähr 400 Wohnungen entstehen. Die Sozialbau als kommunales Wohnungsunternehmen der Stadt Kempten hat seit ihrer Gründung im Jahr 1956 rund 9.000 Wohnungen und Eigenheime errichtet. Als wichtiger Akteur im Städtebau kreiert die Sozialbau nicht nur neuen Wohnraum für die Kemptener Bürgerinnen und Bürger, sondern bewahrt auch Vorhandenes und trägt so dazu bei, den Charme unserer Stadt zu erhalten. Dieser Geist zeigt sich beispielsweise bei der „SheddachHalle“, denn das historische Dachtragwerk ist auch nach dem Umbau zu Wohnungen unserer Stadt erhalten geblieben. Dafür erhielt die Sozialbau auch den Deutschen Bauherrenpreis 2022. Ebenso wurde das größte Vollholzhochaus im Allgäu, das sogenannte „Wohnen am Weiher“ mehrfach ausgezeichnet, zuletzt mit der „Anerkennung zum Holzbaupreis Bayern 2022“. Dieser Preis wird nur alle vier Jahre ausgelobt und es wurden insgesamt 251 eingereichte Objekte bewertet. Es freut mich, dass die Sozialbau trotz aller Herausforderungen ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2022 verzeichnet. Im Namen des Aufsichtsrates danke ich der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz sowie ihr Engagement und wünsche ihnen ein weiteres erfolgreiches Jahr.

Wirtschaftsbericht 13 Grußwort des Geschäftsführers Herbert Singer Im Februar 2022 ist das Unglaubliche eingetreten. Es gibt wieder einen Krieg mitten in Europa. Das größte Land Europas, Russland, greift das zweitgrößte Land Europas, die Ukraine, mit aller Macht militärisch an, weil die Ukraine demokratisch regiert und marktwirtschaftlich orientiert sein will. Die Auswirkungen auf unser Leben und den Wohnungsmarkt sind vielschichtig und teilweise sprunghaft. So wird unsere Aufgabe, für eine vielfältige Wohnungs- versorgung alle Kräfte zu bündeln, noch anspruchsvoller und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum noch wichtiger, aber durch den Zinsanstieg schwieriger. Als zusätzliche Herausforderung waren im dritten Corona-Jahr auch 2022 weiterhin Modernisierungen und Neubaubaustellen unter erschwerten Corona-Bedingungen zu steuern. Materialengpässe mussten geschickt vermieden werden. Unser Mieterservice wurde teilweise digital geleistet und Gewerbemietern wichtige Unterstützung in ihren schwierigen Notlagen geboten. Wohnungseigentümer-Versammlungen konnten nur unter konse- quenten Hygienemaßnahmen durchgeführt werden und unsere Hausmeister und Handwerker haben bei unseren Mietern vor Ort, jeder in seinem Resort, alle Serviceaufgaben zuverlässig erledigt. All dies ist unter disziplinierter Einhaltung der anspruchsvollen Hygienemaßnahmen bestens gelungen. Dafür gebührt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, unseren Mieterinnen und Mietern, den Eigentümern, Handwerkern und Behördenvertretern ganz herzlicher Dank. 25 Jahre durfte ich die Geschicke der Sozialbau mit unserem einmalig tüchtigen, leistungsorientierten, loyalen Team steuern und die Sozialbau und die Stadtentwicklung in Kempten mitgestalten. Es war für mich Freude und Leidenschaft zugleich, für viele Menschen im Allgäu Wohnung, Eigentum, Lebens-, Stadt- und Gewerberäume neu zu entwickeln, zu bewirtschaften oder zu modernisieren und für viele Menschen ein wertvolles zu Hause, Wohn- und Lebensqualität und eine sichere Heimat zu schaffen. Ich wünsche allen persönlichen Wegbegleiter/innen, den geschätzten Mieter/Innen und Eigentümer/Innen für die Zukunft alles Gute. Ich werde im Ruhestand sehr gerne auf die erfüllende, gemeinsame Zeit blicken.

14 Wirtschaftsbericht Gesellschafter 1 Der Kreis der Gesellschafter setzt sich bei unverändertem Stammkapital wie folgt zusammen: Insgesamt 4.300.000,– € Organe des Unternehmens Aufsichtsrat Thomas Kiechle Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten Michael Lucke stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH Manfred Hegedüs Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu Stadtrat Stephan Prause Dipl. Betriebswirt (FH) Thomas Siedersberger Vorstand Kemptener Kommunalunternehmen Stadtrat Andreas Kibler Geschäftsführer, Kempten Stadtrat Ullrich Kremser Dipl. Betriebswirt (FH), Kempten Stadtrat Theo Dodel-Hefele Bio-Landwirt, Kempten Stadträtin Vera Huschka Beamtin, Immenstadt Geschäftsführer Herbert Singer Betriebswirt der Wohnungswirtschaft Prokurist Martin Langenmaier Betriebswirt (Dipl. v. SGD) und cert. Real Estate Manager (DAM) 10 % 102.770,– € Stadt Immenstadt im Allgäu 2,39 % 430.000,– € Sparkasse Allgäu 1.483.070,– € Allgäuer Überlandwerk GmbH Kempten 2.284.160,– € Kemptener Kommunalunternehmen Anstalt d. öffentl. Rechts d. Stadt Kempten (KKU) 53,12 % 34,49 %

Wirtschaftsbericht 15 Tätigkeit der Organe Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2022 die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat sich in vier Sitzungen, in Einzelbesprechungen sowie durch schriftliche Berichte der Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und Sanierungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Ge- schäftspolitik, Grundstücksangelegenheiten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung, die Entwicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle wichtigen Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden jeweils Entscheidungen herbeigeführt. Die Bavaria Revi- sions- und Treuhand AG hat in der Zeit vom 11.04. bis 08.05.2023 die Prüfung des Jahresabschlusses 2022 vorgenommen; sie erstreckte sich auf das Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2022, den Jahresabschluss zum 31.12.2022 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt. Der Aufsichtsrat hat sich in seiner Sitzung vom 18.07.2023 durch Kenntnisnahme des Prüfungsberichtes eingehend über den Jahresabschluss zum 31.12.2022 unterrichtet und ihn einstimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der Gesellschafterversammlung vom 18.07.2023 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regularien des Geschäftsjahres 2022, Genehmigung des Jahresabschlusses 2022 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 2022 wurden in der Gesellschafterversammlung vom 18.07.2023 behandelt. Rechtsverhältnisse Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handelsregister für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis 31.12.1989 war die Gesellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Nachdem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde, agiert die Gesellschaft nunmehr wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Die Sozialbau wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunternehmen im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste Baubehörde hat das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt. Zur Gewinnverwendung wurde folgender Beschluss gefasst: Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage ��������������������������������������������������������������������� 8.637.400,91 €

16 Wirtschaftsbericht Herr Singer, inwiefern hat die Politik zur Preisentwicklung von Neubau-Wohnungen beigetragen? Die Politik hat mit ihren Energie- und Klimavorgaben der letzten 10–15 Jahren, die zu einer Flut von aufwendigen Zertifizierungen führten, mit der Folge von baukostensteigernden Gesetzen, Normen, Verordnungen und Beschränkungen, sich zu einer unheilvollen Allianz mit vielen Baustoff-Oligopolen fatal verbündet. Das war vordergründig unabsichtlich, hat aber die Preise von Baustoffen durch die Marktmechanismen um rund 50 % und mehr verteuert. Die aktuelle Debatte um das sogenannte „Heizungsgesetz“ hat diese Regulierungsphobie nun auf die Spitze getrieben. Gleichzeitig ist das ernüchternde Ergebnis der letzten zehn Jahre, dass gerade mal 8 % neue Wohnungen – trotz günstiger Zinsbedingungen und guter Konjunktur – dem Wohnungsmarkt neu zugewachsen sind. Marktwirtschaftlich logische, Wie hat die Politik in den letzten Jahren den Wohnungsbau und in der Folge die Kostenentwicklung von Neubau-Wohnungen beeinflusst? Die Herausforderungen für die sozialorientierte Wohnungswirtschaft sind enorm. Der politische Wunsch 400.000 Wohnungen pro Jahr zu errichten und die Realität von dauerhaft absehbar nur 200.000 Wohnungen klafft diametral auseinander. Günstiger, bezahlbarer Neubau-Wohnraum wird in allen Medien täglich vehement gefordert. Diesen Chor „betonen“ alle politischen Parteien stimmgewaltig. Doch deren politisches Handeln und die daraus folgenden gesetzlichen Rahmenbedingungen ermöglichen nicht ansatzweise die gewünschte Vermehrung bezahlbaren Wohnens. Im Gegenteil, die Verteuerung des Wohnens wird durch die Kosten für den Klimaschutz ohne rationales Maßhalten sozialpolitisch problematisch weitergehen. Kommt der Mangel an gefördertem Wohnraum überraschend? Das politische und damit auch gesellschaftliche Wehklagen über die Reduzierung des Sozialwohnungsbestandes von ca. 2,5 Millionen im Jahr 2000 auf rund 1 Million im Jahr 2023 ist unehrlich, weil aus allen seriösen Quellen klar hervorgeht, dass das Auslaufen der Preis- und Belegungsbindungen der überwiegend in den 1960er und 1970er Jahren gebauten Wohnungen klar absehbar nach meist 50 Jahren endet. Das ist alles andere als eine un- vorhersehbare Entwicklung. Im Gegenteil: Die sozialorientierten Wohnungsunternehmen haben in diesen 50–60 Jahren ihre Sozialwohnungen seriös günstig vermietet und oft unter unrentierlichen Rahmenbedingungen ihre sozialen Verpflichtungen korrekt eingehalten. Und selbst nach Ablauf der Mietpreisbindungen vermieten die überwiegende Zahl all dieser Wohnungsunternehmen die ehemaligen Sozialwohnungen weiterhin mit günstigen Mietpreisen deutlich unter dem Marktniveau. Welche realen Auswirkungen haben Preis- und Belegungsbindungen heute? Zu suggerieren, mit neuem sozialen Wohnungsbau dieser Erosion zahlenrelevant entgegenzuwirken, ist für alle Fachleute unrealistisch. Mit den aktuell bereitgestellten öffentlichen Fördermitteln und den vorhandenen Baukapazitäten ist die Vision der Regierung von 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr nicht annähernd zu schaffen. Tatsächlich stehen dem ca. 25.000 realisierte geförderte Wohnungen gegenüber. Und die aktuelle Entwicklung ist sogar noch rückläufig. Doch die mediale und politische Debatte wird unvermindert mit gegenseitigen Schuldzuweisungen weitergeführt. Das schafft keine einzige zusätzliche günstige Neubauwohnung. Wohnungswirtschaft – wann wirst Du endlich richtig verstanden?? 1 Über Jahrzehnte hinweg prägte der soziale Wohnungsbau die Wohnungswirtschaft, um Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen zu einer angemessenen Wohnung zu verhelfen. Zwischenzeitlich sieht die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten anders aus.

Wirtschaftsbericht 17 aber dramatische Folge der Überteuerung der Neubauwohnungen ist, dass der Großteil aller bestehenden Immobilien sich am Immobilienmarkt in einer Sogwirkung ähnlich verteuert haben wie die Neubauwohnungen. Diese Preissteigerung schlägt jetzt global auf den Mietwohnungsmarkt durch. Der regelrechte Zinsschock mit der Folge einer Verdreifachung der Kapitalkosten spitzt die Leistbarkeit zu, denn es steigen die Neubaumieten für Normalverdiener weiter auf ein unbezahlbares Level. Selbst einkommensstarken Haushalten ohne z. B. Erbschaft bleibt oft nur noch die traurige Zuschauerrolle auf dem Neubaumarkt. Aber auch die sozialorientierten Wohnungsunternehmen können ohne stark verbesserte, zusätzliche öffentliche Förderungen so keinen MietwohnungsNeubau mehr errichten. Deshalb muss hier dringend erheblich nachgebessert werden. Als kleine Nische bleibt absehbar nur noch hochwertiger freifinanzierter Neubau, um die Wohnungsbautätigkeit nicht vollständig zum Erliegen zu bringen, denn kapitalstarke Eigennutzer oder Investoren mit Wertsicherungsstrategie bleiben treue und seriöse Nachfrager. Fazit: Der wesentliche Teil des Dilemmas ist durch die permanente Erhöhung der Baustandards bei knappem Angebot verursacht, das jetzt durch die Zinswende noch potenziert wird. Wann kommt angesichts dieser Herausforderung endlich die Einsicht, dass die zügellose Steigerung der Baustandards längst an der finanziellen Machbarkeit vorbeigeht? Die derzeitige politische Sicht, dass Klimaneutralität nur mit noch höheren Dämmstandards und teuren, überambitionierten haustechnischen Vorgaben erzwungen werden soll, verstärkt das wohnungspolitische Dilemma und droht zu einem gesellschaftlichen auszuwachsen. Wir brauchen dringend eine fundamentale Reduzierung der baukostensteigernden Gesetze, Normen, Verordnungen und rechtlichen Beschränkungen bei Brandschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit, Stellplatznachweisen, teilweise auch Statik und Schneelastvorgaben, Wartungsintervallen, TÜV-Prüfungen, u. v. m. Es muss jetzt endlich ein Ruck durch Deutschland gehen (Zitat: Roman Herzog), um eine überfällige „Zeitenwende im Wohnungsbau“ einzuleiten. Es ist im Grunde fünf nach zwölf. Was könnte zu einer Preisberuhigung am Wohnungsmarkt führen? Zunächst kann festgehalten werden, dass Mieter in länger bestehenden Mietverhältnissen durch die strenge, mieterfreundliche Gesetzgebung gut abgesichert und vor deutlichen Mieterhöhungen grundsätzlich fair geschützt sind. Doch wer eine Neuanmietung mit kleinem Budget anstrebt oder benötigt, tut sich sehr schwer. Deshalb brauchen wir dringend eine neue öffentliche Förderung, die zu einer Vervielfachung von verbilligten Wohnungen führen könnte. Wie könnte das gehen? Durch eine Förderung von „Sozialwohnungen 2.0“ im vorhandenen, zeitgemäß modernisierten Wohnungsbestand der 50er bis 70er Jahre der sozialorientierten Wohnungsunternehmen. Was meinen Sie damit, was empfehlen Sie? Die Mietspiegel-Miete bei den jährlichen Neuvermietungen der großen Zahl an Bestands-Mietwohnungen der 50er bis 70er Jahre der sozialorientierten kommunalen Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften könnte in einer Größe von rund 25 % durch eine Förderung für den neu einziehenden Mieter (mit einer Wohnberechtigung) um rund 20–25 % reduziert werden. Wenn diese Reduzierung um rund 1,50–2,00 Euro/m² als Gegenleistung für eine neue Mietpreis- und Belegungsbindung (Ankauf von Belegungsrechten) alle Wohnungsunternehmen des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft Deutschland (GdW) mit einem Bestand an rund 3 Millionen Mietwohnungen unbürokratisch erhalten würden, ließe sich eine fast wundersame Vermehrung zusätzlicher öffentlich geförderter Wohnungen von rund 50.000 Wohnungen jährlich generieren. Dies wird durch geförderten Neubau von Mietwohnungen (2022 = rund 25.000 Wohnungen) nicht annähernd möglich werden, zumal mit tatsächlichen Gesamtfertigstellungen von 200.000 Wohnungen pro Jahr die angestrebten 400.000 Wohnungen der Regierung fern jeder Realität sind.

18 Das Geschäftsjahr 2021

Das Geschäftsjahr 2021 19 Das Geschäftsjahr 2022 2

20 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Personal und Organisation Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die Erfüllung aller wohnungswirtschaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen und Dienstleistungen für den eigenen Wohnungsbestand sowie für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet. Die Organisation des Unternehmens ist in zehn Abteilungen gegliedert (die Anzahl der Mitarbeiter bezieht sich auf die sozialversicherungspflichtigen Voll- und Teilzeitkräfte): 121 MitarbeiterInnen 22 Regiebetrieb 26 Hausmeisterei Wohnungseigentumsverwaltung Gewerbevermietung/ ZEUS 7 10 5 3 Neubau und Vertrieb Mieterservice/Parkhausservice/ techn. Gebäudebewirtschaftung 21 13 Personal/GL-Assistenz/ Recht/Marketing Auszubildende Rechnungswesen/IT Altersstruktur Art der Beschäftigung 12 29 31–40 Jahre 23 41–50 Jahre 26 51–60 Jahre 11 Unter 20 Jahre 25 21–30 Jahre 7 Über 60 Jahre 104 Vollzeit 2 geringfügig beschäftigt 5 Teilzeit 10 Azubis 2 Reinigungskräfte

Das Geschäftsjahr 2021 21 Ausbildung Als sozial- und gesellschaftspolitisch engagiertes Unternehmen bietet die Sozialbau seit Jahrzehnten Ausbildungsplätze zum Immobilienkaufmann/-frau an. Während der vergangenen 10 Jahren konnten so 30 junge Menschen die 2 ½ bzw. 3-jährige Ausbildung bei Sozialbau durchlaufen und erfolgreich abschließen. Mit der Ausbildung über den eigenen Personalbedarf hinaus leistet die Sozialbau zudem seit Jahren einen Beitrag zur Qualifikation junger Menschen in der Region und möchte so auch dem Fachkräftemangel in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft entgegenwirken. Für den Ausbildungsjahrgang 2022/2023 konnten erneut drei motivierte Auszubildende als Immobilienkaufleute gefunden werden. Aufgrund der zunehmenden Digitalisierung im Unternehmen hat sich die Sozialbau 2021 entschieden, zusätzlich Fachinformatiker für Systemintegration auszubilden. Auch im Jahr 2022 konnten wir einen weiteren Auszubildenden für diesen Bereich gewinnen. Prüfertätigkeit bei der IHK Schwaben Erfreulich ist, dass die Sozialbau die Industrie- und Handelskammer (IHK) bei der Durchführung der Prüfungen im Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute bereits seit 2013 ehrenamtlich unterstützen kann. Im Jahr 2022 nahmen sowohl Frau Victoria Röck als auch Herr Martin Langenmaier wieder Abschlussprüfungen in Augsburg ab.

22 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Insgesamt 121 Mitarbeiter 19 % 21–30 Jahre 8 % 11–20 Jahre über 30 Jahre bis 10 Jahre 70 % 3 % Betriebszugehörigkeit Auch im Geschäftsjahr 2022 sind die vielfältigen Aufgaben nur durch das unverändert hohe persönliche Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bewältigt worden. Die Strukturierung der Geschäftsprozesse und die innovativen Ablaufverbesserungen der Dienstleistungen werden kontinuierlich fortgesetzt.

Das Geschäftsjahr 2021 23 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe Handel, Verkehr, Gastgewerbe Information und Kommunikation Unternehmensdienstleister Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit Sonstige Dienstleister 0,2 -2,3 4,0 3,6 2,6 2,5 6,3 Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2021 Dramatisch für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist die Baupreisentwicklung in Kombination mit dem starken Zinsanstieg. Die Baukosten im konventionellen Neubau erhöhten sich um 16,9 % innerhalb eines Jahres. Die Bauinvestitionen brachen 2022 nach sechs Jahren mit teilweise deutlichen Zuwächsen spürbar ein. Zunehmende Auftragsstornierungen von Bauvorhaben im Zuge andauernd hoher Baupreise sowie steigende Bauzinsen verstärkten den negativen Trend der Bauinvestitionen im Jahresverlauf 2022. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2022 mit 2 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet. In den Neubau und in die Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2022 rund 293 Mrd. Euro. 2022 wurden 62 % der Bauinvestitionen für den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen verwendet. In den vergangenen fünfzehn Jahren dagegen hatte der Wohnungsbau seinen Anteil kontinuierlich um 6 Prozentpunkte steigern können. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2022 einen Anteil von 13 % des gesamten Bruttoinlandsproduktes. Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2022 von durchschnittlich 45,6 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren 1,3 % oder 589.000 Personen mehr als im Jahr 2021 und so viele wie noch nie in Deutschland. Entsprechend der positiven Beschäftigungslage ist die Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt 2022 um 195.000 Personen gesunken. Die Arbeitslosenquote betrug 5,3 %. Im Jahr 2021 hatte sie noch 5,7 % erreicht. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt 2022 um 7,9 %. Maßgeblich verantwortlich für diese historisch hohe Inflation waren die extremen Preisanstiege bei Energie und Nahrungsmitteln infolge des Kriegs in der Ukraine und Lieferengpässen in der Produktion. Die Immobilienwirtschaft erlebt einen Zinsschock. Von März 2022 bis zum März 2023 ist der EZB-Leitzins von 0,0 % auf 3,5 % massiv angestiegen. Dies ist der stärkste Anstieg der letzten Jahrzehnte. Die Zinssätze liegen bei 3,75 % bis 4,00 % für fünf- bzw. zehnjährige Zinsbindungen. Die Frage, ob mit dem starken Zinsanstieg die Inflationsdynamik gebrochen wird, kann noch nicht beantwortet werden. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Das Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2022 um 1,8 % (Vor- jahr 2,9 %) gestiegen. Damit hat sich die deutsche Wirtschaft nach dem coronabedingten Einbruch im Jahr 2020 nach der tiefen Rezession im Jahr 2022, wiederum erholt. Die Wirtschaftspolitik befindet sich jedoch weiter im Krisenmodus. Nach dem Auslaufen der Coronahilfsmaßnahmen sind die durch den Ukrainekrieg stark steigenden Energie- und Rohstoffpreise, insbesondere für die Bauwirtschaft und die Industrie, die Ursache, welche die wirtschaftliche Erholung nach wie vor bremsen. Wirtschaftsbereiche Veränderung der Bruttowertschöpfung

24 Das Geschäftsjahr 2021 Das Unternehmen 2 Bau- und Verkaufstätigkeit Wir lassen nicht nach und zeigen weiter hohes Engagement in Planung und Bau! Der Wohnungsbau stand auch 2022 im sozialpolitischen Fokus. Nach der Krise ist vor der Krise – so lässt sich die aktuelle Lage am besten beschreiben. Wohnungs-, Corona-, Energiekrise, dazu der Ukrainekonflikt haben das Jahr 2022 zu einem für alle Beteiligten sehr herausfordernden Jahr gemacht. Im Wohnungsbau war dies in allen Planungs- und Bauphasen präsent und spürbar. Anforderungen an Energie- und Ressourceneinsparungen, gepaart mit Materialkostensteigerungen und Rohstoffknappheit kamen hinzu. Angaben in Mio. € Gesamtinvestitionen: Neubau/­ Instandhaltung/Modernisierung Gesamtinvestitionen 2013–2022........................347,4 Mio. € 33,1 2022 30,9 2021 33,3 2020 40,6 2019 38,4 2018 41,1 2017 24,7 2016 36,6 2015 38,9 2014 29,8 2013

Das Geschäftsjahr 2021 25 Wird Wohnen noch teurer werden? Diese Dynamik kann leider nicht wesentlich zurückgedreht werden. Wichtig ist daher, schon zu Beginn der Projekte die richtigen Grundlagen zu wählen, um einen qualitätvollen Städtebau und eine integrative Entwurfs- und Ge- bäudeplanung zu erreichen. Nachhaltigkeit bei der Materialerzeugung, Cradle to Cradle (C2C) bei Ersatzneubauten, Technik, die der Nutzer beherrscht, Lowtech statt Hightech mit geringen Unterhaltskosten sind dafür die Grundlagen. Wir versuchen nicht das maximal mögliche, sondern die auf lange Zeit wirtschaftlichste Variante umzusetzen, mit Lebenszyklen von 80 und mehr Jahren als Ziel-Standard. Bezahlbarer Wohnraum bei immer höheren Baupreisen? Es ist diese Herausforderung, die es zu meistern gilt. Hier heißt es, nicht nur auf Neubauten, sondern auch auf qualitätvoll sanierten Altbau zu setzen für ein breites Angebotsspektrum. Als größter Partner auf dem Kemptener Wohnungs- und Immobilienmarkt ist es unser Antrieb, diesen aktiv zu gestalten und dauerhaft zu bedienen. Lebenswerte urbane Quartiere, autoarm und gut erreichbar, mit ausgebauter Infrastruktur zum Leben, Wohnen und Arbeiten haben für Sozialbau höchste Priorität. Ebenso bauen wir die öffentliche Mobilitäts- und Ladeinfrastruktur in allen Neuprojekten, aber auch im Bestand weiter aus. Trotz aller Herausforderungen konnten wir so auch im Jahr 2022 alle laufenden Bauvorhaben termingerecht fertigstellen. Das richtige Angebot der aktuell großen Nachfrage ent- gegenzustellen, bleibt äußerst anspruchsvoll. Wir werden nicht nachlassen und keines unserer Projekte zurückstellen, sondern diese weiter mit hohem Einsatz, viel Engagement und Kreativität angehen, damit auch zukünftig Wohn- und Eigentumsträume für möglichst viele in Kempten erfüllbar bleiben. So sind und bleiben wir, die Sozialbau, der verlässliche Partner im Allgäu für unsere Kunden als Mieter, Käufer und Eigentümer, Planer, Fachingenieure und Firmen. Anzahl fertiggestellter Wohn- und Gewerbeeinheiten 2022 Summe 68 739 7 109 848 2013 59 33 2014 54 21 2015 56 2 2016 22 18 2017 101 87 6 2018 189 10 2019 40 63 0 10 2 2020 2021 Wohnungen gewerbliche Einheiten

26 Das Geschäftsjahr 2021 1 2 3 4 5 7 6 Funkenwiese 2 Der besondere Wohnpark im Kemptener Westen Die Sozialbau hat 2016 die „Funkenwiese“ im Kemptener Westen erworben und nach einem städtebaulichen Realisierungswettbewerb in nur einem Jahr zur Baureife geführt. In sieben Gebäuden mit vier bis sieben Geschossen sind insgesamt 183 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, zwei Dienstleistungsflächen und drei Tiefgaragen mit 193 Stellplätzen entstanden. Die Bebauung des Grundstücks erfolgte von Süden nach Norden. Der Verkaufsstart für die ersten Eigentumswohnungen war im September 2018 und umfasste 59 Wohnungen in den Häusern 5, 6 und 7 und 62 Tiefgaragenplätze. Die Besitzübergaben der bezugsfertigen Wohnungen an die Käufer/innen wurde Ende 2020 durchgeführt. Der zweite Bauabschnitt beinhaltete 41 Eigentumswohnungen und eine Bürofläche in Haus 4 sowie 43 Tiefgaragenplätze. Baubeginn war im März 2020. Die Besitzübergaben der bezugsfertigen Wohnungen erfolgten im November 2021 (Ostflügel) bzw. im Mai 2022 (Westflügel). Als nächster Abschnitt für weitere 27 2- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnungen in Haus 3 erfolgte der Baubeginn von Haus 3 und der Tiefgarage A (Stellplätze für die Häuser 1, 2, 3 und 4) im März 2021. Die Übergaben aller 27 Eigentumswohnungen erfolgten im Dezember 2022 trotz aller coronabedingten Herausfor- derungen termingerecht. Baustart des im nordwestlichen Grundstücksbereich gelegenen Hauses 2 war ebenfalls im November 2020. Hier werden 34 Mietwohnungen sowie eine Bürofläche erstellt, welche im Anlagevermögen der Sozialbau verbleiben werden. Dadurch können in dieser guten Wohnlage hochwertige Vermietungsangebote bereitgestellt werden. Die Übergabe der Mietwohnungen im Westflügel ist für Juli 2023 und im Ostflügel für Oktober 2023 terminiert. Der Verkaufsstart für 22 weitere Eigentumswohnungen als abschließenden Bauabschnitt auf fünf Stockwerken in Haus 1 begann Mitte März 2022. Diese Wohnungen bilden zusammen mit Haus 2 den nördlichen Abschluss des hochwertigen Wohnparks. Der Baubeginn folgte Mitte Mai 2022. Bis Mitte Juli 2022 waren alle 22 Wohnungen notariell beurkundet. Der Einzug der Bewohner erfolgt Ende 2023. Die Gesamtfertigstellung des Neubau-Projekts „Funkenwiese“ mit 185 Wohn- und Gewerbeeinheiten wird mit den abschließenden Außenanlagen im Frühjahr 2024 erfolgen.

Das Geschäftsjahr 2021 27 Zeitstrahl 2016 Grundstückserwerb 12/2018 Baubeginn Häuser 6 und 7 + Tiefgarage C 03/2020 Baubeginn Haus 4 Ostflügel 12/2020 Besitzübergabe Häuser 6 und 7 40 Eigentumswohnungen 11/2021 Besitzübergabe Ostflügel Haus 4 23 Eigentumswohnungen 03/2021 Baubeginn Haus 3 und 2 + Tiefgarage A 05/2022 Besitzübergabe Westflügel Haus 4 19 Eigentumswohnungen 07-10/2023 Bezug 35 Mietwohnungen Haus 2 2017–2018 Entwicklung der Baureife mit Architekturwettbewerb 09/2019 Baubeginn Haus 5 + Tiefgarage B 08/2020 Baubeginn Haus 4 Westflügel 06/2021 Besitzübergabe Haus 5 19 Eigentumswohnungen 02/2022 Baubeginn Haus 1 12/2022 Besitzübergabe Haus 3 27 Eigentumswohnungen 12/2023 Besitzübergabe Haus 1 22 Eigentumswohnungen

28 Das Geschäftsjahr 2021 Atrium A2 und Villa 2 Atrium A2 – Modernes City Wohnen Mit dem „Atrium A2“ in der Allgäuer Straße 2 ist es Sozialbau gelungen, neue moderne, attraktive Mietwohnungen in einem historischen denkmalgeschützten Stadt-Ambiente in die Bestandsbebauung der Mozart-, Alpen- und Allgäuer Straße harmonisch einzubetten. Sämtliche Wohnungen wurden um ein großes, stylisches und lichtdurchflutetes Atrium gruppiert, das einerseits als Treppenhaus, andererseits als Begegnungsraum dient. So sind 23 lukrative Mietwohnungen, teilweise als Maisonette, und eine Gewerbeeinheit entstanden. Durch die gewählte Lochfassade wurde die Körnung der Umgebung aufgenommen und neu interpretiert. Die Wohnungsgemenge von der kompakten 2-Zimmer-Wohnung bis zur großzügigen 5-Zimmer-Familienwohnung mit Wohnflächen von 48 bis 130 m² lässt Wohnen für alle Bedürfnisse und alle Generationen zu. Die Tiefgarage mit 24 Stellplätzen kann ebenerdig erreicht werden. Mit einer Fotovoltaikanlage ist das Gebäude vorgerüstet und mit einer Ladeinfrastruktur E-Mobil-Ready zukunftsweisend ausgestattet. Alle Dächer wurden extensiv begrünt, das Regenwasser wird ökologisch über Retentionen abgeleitet. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme mit einem sehr hohen regenerativen Anteil. Im Herbst 2022 wurde das „Atrium A2“ bezogen und trägt seitdem zur wichtigen Innenstadtentwicklung Kemptens bei. Zahlen & Fakten Grundstück 1.868 m2 Wohn-/Gewerbefläche 1.839 m2 Bruttogeschäftsfläche 3.046 m2 23 Wohneinheiten 1 Gewerbeeinheit Tiefgarage mit 24 Stellplätzen

Das Geschäftsjahr 2021 29 Neues Leben in historischer Madlener-Villa Zahlen & Fakten Grundstück ca. 393 m2 Nutzfläche 440 m2 Bruttorauminhalt 2.450 m3 3 Büroeinheiten auf 3 Etagen Wo immer möglich, wurde viel Wert auf den Erhalt von historischen Bauelementen und Einbauten gelegt. Heute erstrahlt das Gebäude wieder auf 440 m² Nutzfläche mit historischer Raumaufteilung, Kastenfenstern, Fliesen und Dachstuhl. Innentüren und die Eingangstüre sowie die Treppe wurden aufgearbeitet, Parkettböden neu verlegt, die Fassade und die Schindelung der Gaube aufwändig instandgesetzt, das Dach mit neuen Biberschwanzziegeln analog Bestand gedeckt und die Außenbereiche neugestaltet. Auf der Gebäuderückseite wurde ein Aufzug für den barrierefreien Zugang angebaut. Modernste IT-Technik unterstützt die Nutzung der modernen Büroarbeitsräume im Stadtzentrum. Nach umfangreicher, denkmalgerechter zweijähriger Sanierung belebt seit Februar 2023 eine IT-Firma die Madlener-Villa als Mieter. Die Villa in der Allgäuer Straße 4 hat ihren Ursprung in einem um 1885 errichteten Käsekeller. Im Jahr 1916 wurde durch den bekannten Kemptener Architekten Madlener das jetzige Villengebäude über dem bereits vorhandenen Käsekeller geplant und gebaut. Die äußerst detailreiche Sanierung der Villa wurde mit viel Fingerspitzengefühl in aufwändiger Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) durchgeführt. Erschwerend kam hinzu, dass der Gebäudezustand mit tiefen Rissen durch die Nachbarbaustelle des sogenannten „Großen Loch“ massiv geschädigt war.

30 Das Geschäftsjahr 2021 Parkstadt Engelhalde 2 Revitalisierung des Industrieareals zum nachhaltigen Stadtviertel Mit dem Erwerb des ehemaligen Firmengeländes der „Saurer Allma GmbH“ im Jahre 2014, hatte sich die Sozialbau weitblickend eine wichtige Entwicklungsfläche für ihre Wohnungsbau-Offensive gesichert. Ursprünglich vorgesehen war eine potenzielle Entwicklung erst ca. 2025. Doch durch die enorme Nachfrage am Kemptener Wohnungsmarkt wurden bereits im Jahre 2019 erste Vorbereitungen und ab 2020 eine intensive Projektentwicklung dieser Potentialfläche in Angriff genommen. Vom Wettbewerbsentwurf zum Bebauungsplan Um eine bauliche Umsetzung des Entwurfsgedankens zu gewährleisten, musste dieser in mehreren Planungsschritten zwischen Entwurfssieger und der Neubauabteilung von Sozialbau optimiert werden. Das Produkt, der städtebauliche Entwurf, wurde schließlich zur Grundlage für das darauffolgende Bebauungsplanverfahren. Dieser städtebauliche Entwurf konnte eng und zielgerichtet mit dem Stadtplanungsamt zu einem Bebauungsplanentwurf entwickelt werden. Der Projektstart Auf Grundlage einer Projekt-Studie mit der STEG Stadtentwicklung GmbH aus Stuttgart startete ein komplexer, kooperativer Entwicklungsprozess zwischen der Sozialbau und dem Stadtplanungsamt Kempten für die Auslobung eines Architekturwettbewerbs. Ab Dezember 2020 bis Herbst 2021 beschäftigten sich 22 renommierte Architekturbüros mit Projektideen und der möglichen Revitalisierung der Entwicklungsfläche von 5,1 Hektar. Das Architekturbüro Hähnig | Gemmeke BDA aus Tübingen mit Landschaftsarchitekt Fromm aus Dettenhausen konnten das Wettbewerbsverfahren 2021 für sich entscheiden. Der Entwurfssieger hatte mit der Planungsidee eine ausgewogene Synthese von baulicher Dichte und zugeordneten Freiräumen entwickelt. Der Planungs- und Bauausschuss legitimierte am 21.10.2021 die Planung einstimmig. Eine öffentliche Vorstellung des Siegerentwurfs für die Bürgerinnen und Bürger von Kempten fand am 06.12.2021 in der bigBox Allgäu statt.

Das Geschäftsjahr 2021 31 Wichtig war es nun, die planerischen Zielrichtungen auch durch fachliche Gutachten abzusichern. So wurden Fachgutachten für Artenschutz, Energie, Immissionsschutz, Verkehr, Boden, Kampfmittel, Archäologie und Handel be- auftragt und ausgewertet. Anhand dieser Grundlagen ver- feinerte sich die Planung immer mehr. Optimierte Planungstermine führten dazu, das verfolgte Ziel, die erste Offenlage für Bürgerschaft und Behörden, in der Zeit vom 17.10. bis 18.11.2022 zu erreichen. Innerhalb des komplexen Beteiligungsverfahrens hatten die Bürgerinnen und Bürger aus Kempten sowie die zuständigen 46 Fachbehörden so die Möglichkeit, Bedenken und Anregungen zur Planung zu äußern. Nach Abschluss der ersten Offenlage wurde die Planung in enger Abstimmung mit dem Planungsbüro und der Stadtplanung verfeinert. Die Anregungen der Träger öffentlicher Belange und der Bürgerschaft sind hierbei fachgerecht abgewogen und in die Planung integriert worden. Für den nächsten Verfahrensschritt, die öffentliche Auslegung, war es notwendig, neben dem Bauleitplan auch die notwendigen städtebaulichen Verträge mit der Stadt Kempten und dem Kemptener Kommunalunternehmen (KKU) vorzubereiten. Da mit der Bauleitplanung Parkstadt Engelhalde ein ganzer Stadtteil entwickelt wird, war auch der Inhalt beider Vertragswerke vielfältig und bedurfte einer intensiven Abstimmung. Das Ziel für 2023 war es, die städtebaulichen Verträge und den Bebauungsplan so weit zu finalisieren, dass die öffentliche Auslegung im Frühjahr 2023 veröffentlicht werden konnte. Das gesicherte Baurecht ist im Sommer 2023 erreicht.

32 Das Geschäftsjahr 2021 Parkstadt Engelhalde 2 Vorbereitungen zum Baustart 2024 Um den geplanten Baustart im Frühjahr 2024 zu erreichen, wurde im Jahr 2022 auch die Planung zur Erschließung des Quartiers entwickelt. In einem integralen Planungsprozess mit dem Planungsbüro Klinger, wird die Planung bis zum Baustart Zug um Zug konkretisiert. Ein weiterer wichtiger Schritt für den Baustart ist die rechtzeitige Planung und Ausschreibung des Rückbaus des Firmenareals. Damit die Ausschreibungsinhalte möglichst exakt abgebildet werden, wurde im Vorfeld eine Bausubstanzuntersuchung des Firmenareals durch das Büro boden & grundwasser Allgäu GmbH, Sonthofen, durchgeführt. Nach Vorlage der Ergebnisse konnte die Ausschreibung finalisiert und noch im Dezember 2022 erfolgen. Urban Mining Seit Ende März bis ca. August 2023 wird das ehemalige Fabrik- und Hallengelände rückgebaut. Rund 30.000 Tonnen Beton werden gebrochen, recycelt und als Hauf- werke auf dem Gelände gelagert. Der gewonnene Schotter dient später als Unterbau für neue Plätze, Straßen und Wege in der „Parkstadt Engelhalde“ oder wird als sogenannter R-Beton zum Recycling-Beton ökologisch wertvoll umgewandelt. Auch 1.500 Tonnen Stahl gehen sortenrein wertvoll in die Kreislaufwirt- schaft zurück. So findet eine professionelle Trennung zwischen Entsorgung und Wiederverwendung von Baustoffen, im Fachjargon „Urban Mining“, statt. Seit 2015 nutzt das Technologienetzwerk Allgäu (TNA) der Hochschule Kempten 1.700 m² Gewerbeflächen der Sozialbau auf dem „Saurer-Allma“-Areal. Ein Hallenteil wird vom Rückbau ausgenommen und deren Nutzung von Sozialbau bis zur Errichtung des 6. Bauabschnitts am Hochschul-Campus gesichert. Wohnbau-Start Die Hochbauplanung läuft parallel auf vollen Touren. Der Start des Wohnungsbaus erfolgt im Frühjahr 2024. Die Planung der ersten rund 60 Wohnungen wird bis Sommer 2023 fertig, die Ausschreibung der Bauarbeiten folgt im Herbst/Winter 2023. Ab Frühjahr 2024 beginnt die Sozialbau mit dem Bau der ersten von 400 Miet- und Eigentumswohnungen. Die gesamte Quartiersentwicklung ist auf einen Zeitraum von 10 Jahren ausgelegt.

Das Geschäftsjahr 2021 33 400 Miet- und Eigentums- wohnungen 51.000 m2 Grundstücksfläche Zahlen & Fakten Grundstück ca. 5,1 ha Geplante GF 18.391 m2 Geplante BGF Wohnen 42.329 m2 Geplante BGF Gewerbe 18.337 m2 Wohneinheiten ca. 400 Geschossigkeit 4–7 Etagen Parkhaus ca. 300 Stellplätze Tiefgaragen ca. 400 Stellplätze 2014 Kauf des Gewerbeareals 2019 Städtebauliches Gutachten 2015 Wiedervermietung freier Gewerbeflächen 2020/2021 Architekturwettbewerb 2024/2034 Bauliche Umsetzung 2022/2023 Bebauungsplanverfahren (Baurecht 07/2023) Zeitstrahl

34 Das Geschäftsjahr 2021 Neubau Parkgarage Thingers 2 Die Anfang der 1970er Jahren erbaute SozialbauParkgarage am Schwalbenweg mit 107 Stellplätzen ist wirtschaftlich und baulich verbraucht. Der Bedarf an Stellplätzen im Thingers rund um den Schwalbenweg ist hoch und deshalb wird die bestehende zweigeschossige Parkgarage durch ein neues, komfortables viergeschossiges Parkhaus an gleicher Stelle ersetzt. Das neue Parkhaus bietet künftig Platz für 203 Stellplätze und wird als „Systemparkhaus“ errichtet. Dabei kommt ein Tragwerk mit verzinkter Stahlkonstruktion aus Stützen und Trägern und geschossweise vorgefertigten Beton-Deckenplatten als Parkhaus Schwalbenweg Fahrbahn zur Ausführung. Die Parkierungsebenen sind jeweils um ein halbes Geschoss versetzt angeordnet und über Rampen verbunden. Alle Geschosse sind barrierearm zugänglich. Das Dach des Parkhauses wird begrünt und mit einer Fotovoltaikanlage ausgestattet. Durch eine Lochblech-Fassade sind alle Stellplätze wetter- geschützt, eine natürliche Lüftung ist gegeben. Partiell integrierte Schallschutzlamellen sorgen für den Immissionsschutz zu den Nachbargebäuden. Das Parkhaus ist an jedem Stellplatz E-Mobil-Ready und erhält im Zufahrtsbereich zentrale Ladestationen. Die Planung ist bereits abgeschlossen. Die bauliche Umsetzung erfolgt im Jahr 2023 von Februar bis Dezember. Zahlen & Fakten Stellplätze 203 Grundstück ca. 2.959 m² Geschossfläche 1.484 m² Nutzfläche 5.173 m² Bruttorauminhalt 11.773 m²

Das Geschäftsjahr 2021 35 Ausblick auf 2023 2 Wir bauen weiter! Die aktuellen Rahmenbedingungen verstärken die Herausforderungen für Baumaßnahmen erheblich. Faktoren wie stark gestiegene Material- und Energiekosten, steigende Zinsen, Lieferengpässe, hohe Anforderungen für Brand-, Schall- und Denkmalschutz verteuern das Bauen und Modernisieren immens. Hinzu kommen Ziele wie Klimaneutralität, der Ausbau der E-Mobilität, die Umsetzung von Dachbegrünung bei gleichzeitiger Berücksichtigung von Fotovoltaikanlagen, Regenwassermanagement oder die Verbesserung des Mikroklimas in den Quartieren. Unterdessen soll und muss das Zuhause bezahlbar sein – eine Quadratur des Kreises. Mit hohem Einsatz und Engagement stellen wir uns täglich neu den Aufgaben für Klimaschutz, Verkehrswende und nachhaltige Mobilität zu sorgen, mit Blick auf die Bezahlbarkeit unserer Wohnungen. Wir wollen keine Baumaßnahmen zurückstellen und werden somit nicht zur weiteren Verschärfung des ohnehin angespannten Wohnungsmarktes beitragen. Vielmehr werden wir bereits im Jahr 2024, neben weiteren Baumaßnahmen, mit der Umsetzung unseres großen Stadt-Entwicklungs-Projekts „Parkstadt Engelhalde“ beginnen. Mit dem Neubau von rund 400 Wohnungen, einem Lebensmittel-Nahversorger, einer Quartiersgarage und weiteren Infrastruktureinrichtungen möchten wir ein deutliches Zeichen als verlässlicher Partner für die Stadt Kempten, für örtliche Unternehmen und für unsere Käufer und Mieter setzen.

36 Das Geschäftsjahr 2021 Hohe Auszeichnungen auch 2022/2023 2 Deutscher Bauherrenpreis 2022 für die „SheddachHalle“ Der begehrte Baupreis wird seit 1986 als wichtigster Preis im Bereich des Wohnungsbaus in Deutschland ausgelobt. Prämiert werden alle zwei Jahre herausragende Wohnungsbauprojekte, die sowohl von hoher Qualität sind als auch zu tragbaren Kosten realisiert wurden. Bei einer festlichen Preisverleihung im September 2022 in Berlin durfte die Sozialbau durch Geschäftsführer Herbert Singer den Deutschen Bauherrenpreis für die beste Umnutzung eines Industriedenkmals in 46 Galerie-Wohnungen sowie die Revitalisierung des Industrieareals entgegennehmen. „Die Herausforderungen an das Bauen sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Beeindruckende Beispiele, wie zukunftsfähiger Wohnungsbau funktioniert, liefern die diesjährigen Preisträger. Es ist daher wichtiger denn je, Rahmenbedingungen zu schaffen, die das Bauen in ‚hoher Qualität zu tragbaren Kosten‘ ermöglichen“ resümierte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen als Spitzenverband der Wohnungswirtschaft in Deutschland, anlässlich der Preisverleihung. Dies ist dem Entwurf vom Kemptener Architekturbüro „HagspielStachelUhlig“, die ebenfalls in Berlin anwesend waren, in herausragender Art gelungen. Die Umsetzung zeichnet sich durch die qualitätvolle Planung und Detaillierung unter höchstmöglichem Erhalt originaler Bausubstanz aus. So konnte die gesamte Hallen- bzw. Dachtragkonstruktion weiterverwendet werden. Auch die für „SheddachHallen“ typische Nordbelichtung wurde wieder neu erstellt. Besonders herausfordernd war zudem, nach über 100 Jahren Nutzung, die Schadstoffsanierung. Aber auch die heutigen Anforderungen an Statik, Brand- und Wärmeschutz wurden in kooperativer Zusammenarbeit der Architekten mit dem Neubau-Team der Sozialbau eindrucksvoll umgesetzt. Insgesamt hatten sich Bauherren mit 187 Projekten deutschlandweit für den Deutschen Bauherrenpreis mit Neubauten, Modernisierungen und Umbauten beworben. 29 Projekte hieraus wurden für den Preis nominiert. Die interdisziplinär zusammengesetzte Jury unter dem Vorsitz von Susanne Wartzeck, Präsidentin Bund Deutscher Architektinnen und Architekten, zeichnete fünf Projekte mit dem Deutschen Bauherrenpreis aus, darunter die „SheddachHalle“ der Sozialbau in Kempten als beste Umnutzung.

Das Geschäftsjahr 2021 37 URKU NDE HOLZBAUPREIS BAYERN 2022 „Allgäuer Baupreis 2023“ für die „SheddachHalle“ Auch den „Allgäuer Baupreis 2023“ gab es im Mai 2023 für die „SheddachHalle“. Das Preisgericht war beeindruckt vom Weberei-Areal mit seiner „SheddachHalle“ und lobte die weitgehende Erhaltung des Bestands unter einfühlsamer Zuführung einer neuen Nutzung zu einem Wohnquartier mit Tiefgarage: „Die neu eingefügten Wohnmodule zitieren mit ihrer Materialität und in ihrer Anmutung den industriellen Charakter des Areals. Die von ihrer ursprünglichen Haut freigelegte Stahlkonstruktion wurde instandgesetzt und fast vollständig erhalten, auch in den Freibereichen. So macht sie in überzeugender Weise das frühere Volumen und den besonderen Charakter des Vorgängerbauwerks erfahrbar. Somit ein Vorbild für nachhaltige Umnutzung ehemaliger Industriebauten.“ Holzbaupreis Bayern 2022 – Sozialbau unter den Besten Herausragende Holzbaugebäude hat Staatsministerin Michaela Kaniber mit dem Bayerischen Holzbaupreis 2022, der nur alle vier Jahre vergeben wird, im April 2023 in München ausgezeichnet. Aus über 250 Einreichungen hatte die fünfköpfige Jury 14 außergewöhnliche Holzbauprojekte ausgewählt, darunter das 7-geschossige Vollholzhaus „Wohnen am Weiher“. Mit dem Holzhaus „Wohnen am Weiher“ in Kempten-Thingers und seinen 21 Mietwohnungen erhielt die Sozialbau in der Kategorie „Anerkennung“ eine der begehrten Auszeichnungen. Sechs Projekte wurden in den Kategorien „Preis“ und „Sonderpreis“ belohnt. Die Jury lobte, wie das 7-geschossige Wohngebäude die baurechtlichen Möglichkeiten für mehrgeschossigen Wohnungsbau konsequent weiterentwickelt hat. „Die vollständige Umsetzung der Tragkonstruktion inklusive der Treppenkerne und Aufzugsschächte in Brettsperrholzbauweise beweist das enorme Potenzial des mehrgeschossigen Holzbaus im Bereich des Wohnungsbaus. Das Gebäude zeigt, wie kompakt Nachverdichtungen in bestehenden Siedlungsstrukturen organisiert werden kann und suggeriert eine typologische Wiederholbarkeit.“

38 Bewirtschaftungsmanagement

Bewirtschaftungsmanagement 39 Bewirtschaftungsmanagement 3

40 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Wohnraum und Statistiken Personen leben in Wohnungen von Sozialbau 4.038 Mietwohnungen 270.000 m2 Wohnfläche 422 Hauseingänge 5,5 % Fluktuation rund 17.000 6,15 €/m2 Durchschnittsmiete 15,3 Jahre durchschnittliche Mietdauer 4.117 Garagen und Stellplätze 1.398 Parkhausstellplätze 613 Gewerbe/Sonderobjekte/ Sonstige

Bewirtschaftungsmanagement 41 876 588 381 Kempten 361 Kempten Ost und Nordbrücke Stadtmitte Kempten West Kempten Süd 1.174 Thingers Sozialbau Wohnquartiere mit Anzahl Wohnungen (ohne Studenten-WE) Thingers ............................................. 1.174 Stadtmitte ............................................ 876 Kempten Ost & Nordbrücke ............... 588 Kempten West ..................................... 381 Kempten Süd ....................................... 361 Altusried ................................................. 43 Immenstadt ......................................... 264

42 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Herausforderung gut gemeistert Der Mieterservice stand 2022 nach Corona vor der nächsten Herausforderung: Das Mieterservice-Team traf auf die Flüchtlingswelle aus der Ukraine, auf Inflation und Energiekrise. All diese Themen wirkten sich unmittelbar auf die Vermietungssituation, die Bestandsverwaltung und das Forderungsmanagement aus. Unsere bezahlbaren Mieten und unser gutes Preis-Leistungs-Verhältnis von Service und Qualität führen auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Kempten zu hoher Nachfrage. Die Kundenfrequenz ist stark gestiegen. Auf diesen hohen Nachfragedruck wirkt sich die kriegsbedingte Flüchtlingswelle aus der Ukraine verschärfend aus. Die Fluktuation hat nach Ende der Coronabeschränkungen zwar leicht zugenommen, jedoch nicht signifikant um 0,5 % auf 5,5 %. Auf 200 disponible Wohnungen drängen Bewerber in vierstelliger Zahl. Dennoch ist es dem Mieterservice-Team auch im Jahr 2022 gelungen, mithilfe des konsequent angewandten Belegungskonzeptes alle Zielgruppen nach Möglichkeit zu bedienen. Bei Erstvermietung des Neubaus „Atrium A2 – Wohnen“ wurden alle 23 Wohnungen pünktlich vermietet und übergeben. Hauptkündigungsgrund im Jahr 2022 ist das Versterben des Mieters oder der Umzug ins Pflegeheim. Aufgrund der jahrzehntelangen Mietverhältnisse ist die Neuvermietung dieser Wohnungen nur nach sehr umfassenden Renovierungsarbeiten möglich. Dank enger kooperativer Zusammenarbeit zwischen der Abteilung Mieterservice und Handwerkern ist es gelungen, dass die Leerstandsquote trotz Handwerkermangel und Lieferengpässen nur geringfügig auf 0,28 % gestiegen ist. Auch 2022 bestand der Leerstand rein aus Renovierungs- oder Modernisierungsgründen. Die Wohnungsverwalter nutzen seit 2022 ein digitales CRM Programm. Dies ermöglicht eine digitale Wohnungsabnahme direkt in der Mietwohnung inklusive Beauftragung erforderlicher Handwerker. Die steigenden Lebenshaltungs- und Energiekosten bringen Mieter öfter in finanzielle Bedrängnis. Dies ist 2022 an diversen Verschärfungen bei der Zahlungsmoral festzustellen. Durch intensiver Bemühungen konnten wir erreichen, dass die Rückstände nur leicht über dem Vorjahresdurchschnitt und damit weiter auf sehr niedrigem Niveau liegen. Durch Verhandlungsgeschick konnten Gerichtsverhandlungen vermieden werden. Hohe Motivation, Disziplin, gut funktionierende Strukturen und Abläufe sowie höchstengagierte Zusammenarbeit haben 2022 erneut dafür gesorgt, dass alle Abteilungsziele in neuer Teamkonstellation erreicht werden konnten. 1.435 75 m2 und mehr 634 bis 60 m2 578 bis 45 m2 1.391 bis 75 m2 678 1-Zimmer- Wohnungen 735 4- oder mehr Zimmer Wohnungen 1.706 3-Zimmer- Wohnungen 919 2-Zimmer- Wohnungen

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