Geschäftsbericht
Vorwort 3 Seit der Gründung im Jahr 1956 ist die Sozialbau ein integraler Bestandteil der Gemeinschaft in Kempten. Das kommunale Wohnungsunternehmen vermietet, baut, verkauft und verwaltet mehr als 7.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Das ergibt eine Gesamtfläche von rund 588.000 m², die von über 17.000 Menschen bewohnt und genutzt wird. So trägt die Sozialbau maßgeblich zur Entwicklung der Stadt Kempten bei. Menschlichkeit, Gemeinschaft und Verantwortung stehen im Mittelpunkt jeder Initiativen. Dabei wird großer Wert auf moderne Architektur, innovative Bautechniken und eine nachhaltige Bewirtschaftung gelegt, die soziale und ökologische Ziele gleichermaßen verfolgt.
227.962.273 Wohnungs- und Gewerbebestand 2023 Auf einen Blick 226,6 Mio. € Bilanzsumme 7,7 Mio. € Jahresergebnis 54,8 € Umsatzerlöse 228 Neuvermietungen 7.505 Bewirtschaftete Miet- und Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten 37,3 Mio. € Bauinvestitionen
1.365 bis 75 m2 1.467 über 75 m2 601 bis 45 m2 624 bis 60 m2 6,47 € durchschnittliche Miete pro Quadratmeter 5,3 % Fluktuation (Mieterwechsel) 12,0 2022 12,6 2023 8,6 2013 9,1 2014 10,3 2015 9,5 2016 10,2 2017 8,9 2018 9,5 2019 11,2 2020 11,6 2021 Zahlen & Fakten 2,37 % Sonstige 5,40 % Gastronomie 0,56 % modernisierungs- bedingter Leerstand Personal Vollzeit................................101 Mitarbeitende Auszubildende......................10 Mitarbeitende Teilzeit.....................................8 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.........2 Mitarbeitende Auf einen Blick: Bewirtschaftungsmanagement 2023 Anzahl der Mieter-Wohnungen nach Quadratmeter Wohnfläche Wohnungsbestand nach Miethöhe je m2 Wohnfläche 42,20 % Büroflächen 6,33 % Lagerflächen 23,58 % Schulische Nutzung 8,90 % Einzelhandelsflächen 11,23 % Praxisflächen Miete von 5,00 bis 6,00 € Miete von 6,00 bis 7,00 € Miete bis 5,00 € 166 681 1869 Miete von 7,00 bis 8,00 € Miete über 8,00 € Instandhaltung/Modernisierung in Mio. € Gewerbliche Vermietung 256 713
Inhaltsverzeichnis 8 9 Inhaltsverzeichnis Wirtschaftsbericht 12 G rußwort des Oberbürgermeisters 13 G rußwort der Geschäftsleitung 14 Gesellschafter 16 Wie Normen und Vorschriften die Baupreise treiben 1 Inhaltsverzeichnis Das Geschäftsjahr 2023 20 Personal und Organisation 21 Ausbildung 22 Betriebszugehörigkeit 22 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 24 Digitalisierung und KI 25 Innovationspreis TOP 100 26 Bau- und Verkaufstätigkeit 28 Funkenwiese 30 Parkstadt Engelhalde 34 Neubau Gästehaus am Calgeerpark 36 Neubau Parkgarage Thingers 37 Ausblick auf 2024 2 Bewirtschaftungsmanagement Finanzbericht 40 Wohnraum und Statistiken 42 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 44 Betriebs-/Heizkosten 46 Instandhaltung und Modernisierung 48 Parkhausmanagement 49 Studentenwohnen 50 Gewerbliche Vermietung 52 WEG-Verwaltung 54 Regiebetrieb 56 Hausmeisterei 57 IT-Bericht 58 ZEUS GmbH 60 Nachhaltigkeitsbericht 62 Soziales (Social) 64 Ökologie (Environmental) 66 Ökonomie (Governance) 70 Jahresabschluss 72 G ewinn- und Verlustrechnung 73 Prognosebericht 74 Erläuterungen zum Jahresabschluss 3 4
Wirtschaftsbericht 10 11 Wirtschaftsbericht Wirtschafts- bericht 1
Wirtschaftsbericht 12 13 Wirtschaftsbericht Grußwort 1 Grußwort von Oberbürgermeister Thomas Kiechle Im Namen des Aufsichtsrats gratuliere ich der Sozialbau herzlich zum erfolgreichen Abschluss des Geschäftsjahres 2023. Trotz der anhaltenden wirtschaftlichen Verunsicherungen aufgrund des Kriegs in der Ukraine, ist es gelungen, ein positives Jahresergebnis zu erzielen. Dabei hat das Unternehmen sein Ziel, Gebäude und Wohnungen effizient und zukunftsorientiert auszustatten, auch im vergangenen Jahr konsequent verfolgt. Die Fortführung der Modernisierungsstrategie zeigt sich beispielhaft in der klimaneutralen Beheizung von über 1.100 Sozialbau-Wohnungen im Stadtteil Thingers. Durch hohe Investition in die Fernwärmeversorgung konnte nicht nur der ökologische Fußabdruck reduziert, sondern auch ein bedeutender Beitrag zur CO2-Einsparung geleistet werden. Gleichzeitig schafft die Sozialbau so moderne Lebensräume für ihre Mieterinnen und Mieter. Der Ausbau der Fernwärme wird weiterhin vorangetrieben, wie wir im Nahwärmenetz Schumacherring und in der Parkstadt Engelhalde sehen können. Dies unterstreicht das Engagement des Unternehmens für eine nachhaltige Energieversorgung und den verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen. Ein besonderer Dank gebührt Herrn Herbert Singer, der nach 25 Jahren an der Spitze des Unternehmens in den wohlverdienten Ruhestand getreten ist. Sein unermüdlicher Einsatz und seine visionäre Führung haben die Sozialbau zu dem gemacht, was sie heute ist. Gleichzeitig freue ich mich über einen erfolgreichen Übergang zu seinem Nachfolger, Herrn Thomas Heubuch, und bin zuversichtlich, dass er die Erfolgsgeschichte der Sozialbau fortschreiben wird. Entgegen dem allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Trend kommt die Sozialbau auch weiterhin ihrem Auftrag nach, neuen Wohnraum zu schaffen. Das Neubau-Projekt „Parkstadt Engelhalde“ mit rund 400 neuen Wohnungen ist ein wichtiger Schritt in diese Richtung und von großer Bedeutung für die Wohnsituation in Kempten. Im Namen des Aufsichtsrates danke ich der Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr Engagement und ihren großen Einsatz! Für die laufenden und kommenden Projekte wünsche ich weiterhin viel Erfolg! Grußwort der Geschäftsleitung mit Thomas Heubuch und Martin Langenmaier Nach 25 Jahren wurde Sozialbau-Geschäftsführer Herbert Singer in den Ruhestand verabschiedet. Aufsichtsrat und Gesellschafter haben den bisherigen erfolgreichen Kurs der Geschäftsleitung der Sozialbau bekräftigt. Seit Oktober 2023 leiten wir, Thomas Heubuch und Martin Langenmaier, die Geschäfte der Sozialbau. Für sein herausragendes Wirken und die 25-jährige Erfolgsgeschichte der Sozialbau bedanken wir uns bei Herbert Singer ganz herzlich. Mit zahlreichen Projekten wie der „Jakobwiese“, der Stadtentwicklung „Schwanengelände“ oder der Sanierung „Alte Spinnerei“ und der Sheddachhallen, das Luftrettungszentrum Allgäu, das erste siebengeschossige Vollholzhaus im Allgäu und die konsequente Modernisierung der über 4.000 Bestandswohnungen hat die Sozialbau unter seiner Ägide das Bild der Stadt Kempten und das Leben in ihr maßgeblich geprägt. Für sein herausragendes Wirken hat Herbert Singer die Rathausmedaille in Gold von Oberbürgermeister Thomas Kiechle verliehen bekommen und VdW Bayern-Verbandsdirektor Hans Maier zeichnete ihn mit dem Ehrenring des Verbands für besondere Verdienste aus. Dazu gratulieren wir Herbert Singer ganz besonders. Als neue Geschäftsleitung der Sozialbau freuen wir uns darauf, das Unternehmen gemeinsam mit unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in die Zukunft zu führen. Wir werden die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit allen unseren Mieterinnen und Mietern, Partnern und Kunden fortführen, um gemeinsam für eine attraktive und lebenswerte Heimat zu sorgen. Nach einem erfolgreichen, ruhigen und zielgerichteten Übergang in der Unternehmensführung blicken wir mit voller Zuversicht in allen Unternehmensbereichen der Sozialbau auf die anstehenden Herausforderungen und Aufgaben. Wir arbeiten mit starker Substanz gegen die aktuelle Baukonjunkturkrise. Wir lamentieren nicht über die aufziehenden Unsicherheiten des Wohnungsmarktes. Vielmehr krempelt das starke Sozialbau-Team die Ärmel hoch. Und Sozialbau liefert weiter hochwertigen Lebensraum für die Bürgerinnen und Bürger unserer Heimat.
Wirtschaftsbericht 14 15 Wirtschaftsbericht Tätigkeit der Organe Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2023 die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat sich in fünf Sitzungen, in Einzelbesprechungen sowie durch schriftliche Berichte der Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und Sanierungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, Grundstücksangelegenheiten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung, die Entwicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle wichtigen Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden jeweils Entscheidungen herbeigeführt. Die Bavaria Revisions- und Treuhand AG hat in der Zeit vom 15.04.2024 bis 10.05.2024 die Prüfung des Jahresabschlusses 2023 vorgenommen; sie erstreckte sich auf das Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023, den Jahresabschluss zum 31.12.2023 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt. Der Aufsichtsrat hat sich in seiner Sitzung vom 23.07.2024 durch Kenntnisnahme des Prüfungsberichtes eingehend über den Jahresabschluss zum 31.12.2023 unterrichtet und ihn einstimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der Gesellschafterversammlung vom 23.07.2024 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regularien des Geschäftsjahres 2023, Genehmigung des Jahresabschlusses 2023 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 2023 wurden in der Gesellschafterversammlung vom 23.07.2024 behandelt. Rechtsverhältnisse Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handelsregister für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis zum 31.12.1989 war die Gesellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Nachdem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde, agiert die Gesellschaft nunmehr wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Die Sozialbau wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunternehmen im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste Baubehörde hat das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt. Wechsel in der Geschäftsführung In einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Gesellschafterversammlung wurde der Nachfolge-Suchprozess für den im Oktober 2023 nach 25 Jahren Sozialbau-Geschäftsführung in Ruhestand gehenden Herbert Singer mit der einstimmigen Entscheidung für Thomas Heubuch abgeschlossen. Die Berufung erfolgte zum 01.10.2023. Zur Gewinnverwendung wurde folgender Beschluss gefasst: Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage �������������������������������������������������������������������� 5.462.852,02 € Gesellschafter 1 Der Kreis der Gesellschafter setzt sich bei unverändertem Stammkapital wie folgt zusammen: Insgesamt 4.300.000,– € Organe des Unternehmens Aufsichtsrat Thomas Kiechle Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten Michael Lucke stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH Manfred Hegedüs Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu Thomas Siedersberger Vorstand Kemptener Kommunalunternehmen Stadtrat Stephan Prause Dipl. Betriebswirt (FH) Stadtrat Andreas Kibler Geschäftsführer, Kempten Stadtrat Ullrich Kremser Dipl. Betriebswirt (FH), Kempten Stadtrat Theo Dodel-Hefele Bio-Landwirt, Kempten Stadträtin Vera Huschka Beamtin, Immenstadt Geschäftsführer Thomas Heubuch Dipl. Wirtschaftsingenieur (Immobilie) Einzelprokura Martin Langenmaier Betriebswirt (Dipl. v. SGD) und cert. Real Estate Manager (DAM) 10 % 102.770,– € Stadt Immenstadt im Allgäu 2,39 % 430.000,– € Sparkasse Allgäu 1.483.070,– € Allgäuer Überlandwerk GmbH Kempten 2.284.160,– € Kemptener Kommunalunternehmen Anstalt d. öffentl. Rechts d. Stadt Kempten (KKU) 53,12 % 34,49 %
Wirtschaftsbericht 16 17 Wirtschaftsbericht Herr Heubuch, Herr Langenmaier: der Immobilienmarkt ist angespannt, die Lage für die Baubranche kritisch. Was bedeutet das für die Sozialbau? Thomas Heubuch: Es gibt in Kempten Bedarf an Wohnungen. Grundsätzlich ist es unsere Aufgabe, dem gerecht zu werden und weiterhin auch neuen Wohnraum trotz widriger Umstände zur Verfügung zu stellen. Wir führen die Projekte, die geplant sind, nahtlos weiter. In der Parkstadt Engelhalde haben wir im Frühjahr 2024 beispielsweise mit dem Bau der ersten 56 Wohnungen von insgesamt 400 Miet- und Eigentumswohnungen begonnen. Es stimmt, die Situation am Bau ist schwierig, aber wir sehen bereits Zeichen, die das wirtschaftliche Bauen wieder möglich machen. Inwiefern? Thomas Heubuch: Es ist eine gewisse Marktentspannung spürbar. Wir haben nicht mehr diesen starken Anstieg der Baukosten, die Lage hat sich ein bisschen beruhigt. Wir können wieder besser planen. Martin Langenmaier: Gerade im Verkaufswohnungsbau spielen auch psychologische Faktoren eine große Rolle. Wenn die Zinsen – so wie aktuell– nicht mehr steigen und es am Markt Anzeichen gibt, dass diese fallen können, werden Immobilienkäufer wieder mehr bereit sein zu investieren. Thomas Heubuch: Wichtig ist in so einer angespannten Lage darauf zu achten, was man baut. Hohe Qualität ist dabei erforderlich. Nichtsdestotrotz sind wir überzeugt, dass wir auf unnötige Haustechnik verzichten sollten. Wir müssen solide bauen, so wie es unsere Käufer und Mieter auch wirklich brauchen. Was ist denn aus Ihrer Sicht unnötig? Thomas Heubuch: Die Zwangsbelüftung von Wohnräumen ist zum Beispiel aus unserer Sicht unnötig. Wir wissen, dass wir mit einem System, bei dem über den Fensterfalz Luft nachströmen kann, eine genauso nachhaltige Wohnqualität anbieten können wie mit einer mechanischen Be- und Entlüftung. Aber diese Fensterfalzlüftung ist um ein Vielfaches günstiger. Martin Langenmaier: Dazu gehört auch eine geradlinige Architektur. Sie muss diejenigen, die dort wohnen, ansprechen, darf aber nicht zu verspielt sein. Wir müssen uns darauf konzentrieren, was sich bewährt hat. Für große Pilotprojekte ist nicht die richtige Zeit, das würde die Kosten sprengen. Inwiefern sind unsere Baunormen daran schuld? Martin Langenmaier: Deutschland geht bei vielen Baunormen über das EU-Niveau aus Brüssel hinaus. Bereits vor fast einem Jahrzehnt hat die sogenannte „Baukostensenkungskommission“ Wie Normen und Vorschriften die Baupreise treiben 1 Die Zahl der Normen nimmt seit Jahren zu. In der Bauwirtschaft ist die Anzahl in den vergangenen zehn Jahren um fast 20 Prozent angestiegen, so dass derzeit über 3.900 Normen im Bauwesen einzuhalten sind. Zusätzlich zu den Baunormen der EU wird auch in Deutschland der Normungsprozess ungebremst weiter betrieben. Die Sozialbau-Geschäftsleitung mit Thomas Heubuch und Martin Langenmaier will an den Plänen für 400 neue Wohnungen in der Parkstadt Engelhalde und an 68 Apartments im Gästehaus am Calgeerpark festhalten. Die kostensteigernden Baunormen und die wirtschaftliche Stimmung sind allerdings kritisch im Fokus zu behalten. die zunehmenden Anforderungen bemängelt. Seitdem ist so gut wie nichts passiert. Über 3.900 Baunormen gelten allein für das Bauwesen: von der Treppenhöhe über den Lärm- und Schallschutz bis zum Brandschutz. Generell ist es kaum möglich, so zu bauen, dass man mit Mietwohnungen eine schwarze Null erwirtschaftet. Bauen in Holzbauweise ist noch schwieriger. Mietwohnungsneubau in Deutschland lässt sich wirtschaftlich nicht mehr herstellen. Dafür müssten Kaltmieten um 18 €/m2 verlangt werden, die nicht mehr bezahlbar wären. Wir haben viel zu viele Auflagen mit noch mehr Bauvorschriften. Das komplette System ist krank. Welche Vorgaben müssen wegfallen, damit der Wohnungsbau wirtschaftlich wieder leichter umsetzbar ist? Thomas Heubuch: Wir müssen dafür sorgen, dass die Baukosten nicht aus dem Ruder laufen, sowohl bei Neubauten als auch bei der Sanierung von bestehenden Gebäuden. Deshalb müssen wir einige Vorschriften beim Lärm- und Naturschutz, aber auch im Bereich Wärmedämmung lockern. Gibt beispielsweise der Gesetzgeber eine übermäßige Dämmung vor, muss eine teure Haustechnik für eine ausreichende Belüftung installiert werden. Unbestritten ist es notwendig, auch im Gebäudesektor den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Anstelle von vorgeschriebenen Wärmedämmwerten bei Gebäuden könnte allerdings auch der Gesamt-CO2-Verbrauch durch den Einsatz von CO2-armer Fernwärme zur Energieversorgung limitiert werden. So würde weniger CO2 ausgestoßen, unabhängig von erhöhten Dämmwerten. Ein Beispiel aus einem ganz anderen Bereich: Der Gesetzgeber schreibt einen Cyber-Schutz für Aufzüge vor! Dieser verursacht zusätzliche Kosten durch Wartung und TÜVPrüfungen. Jede Vorschrift, für sich genommen, mag ihre logische Berechtigung haben, aber all das zusammengenommen mit verschiedenen Krisen der Gegenwart überfordert die Wohnungswirtschaft. Bayern benötigt 70.000 neue Wohnungen pro Jahr. Wie aktiv ist die Sozialbau? Thomas Heubuch: die Sozialbau ist Garant, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen und vereint dabei die effiziente und nachhaltige Bewirtschaftung und Bauweise unter Berücksichtigung der ökologischen, sozialen und ökonomischen Faktoren. So konnten im Wohnpark Funkenwiese bis zum Jahresende 2023 sieben Mehrfamilienhäuser mit 183 Wohnungen fertiggestellt werden. Mit dem Gästehaus am Calgeerpark wird mit 68 Apartments Wohnraum für dringend benötigte Mitarbeitende in Pflegeberufen und Studierende geschaffen und seit Frühjahr 2024 entstehen in der Parkstadt Engelhalde die ersten 56 von insgesamt 400 Miet- und Eigentumswohnungen. Schließlich haben wir 2023 im Stadtteil Thingers ein neues Bewohner-Parkhaus mit 203 Stellplätzen anstelle der alten Parkgarage mit 107 Stellplätzen realisiert, das nun die Parksituation im gesamten Quartier wesentlich entspannt. Martin Langenmaier: Die 4.224 Sozialbau-eigenen Mietwohnungen sind mit einer günstigen Durchschnittsmiete von 6,47 €/m², inklusive der Neubauvermietungen, sozial orientiert vermietet und damit die wirkungsvollste Mietpreisbremse im Allgäu. Aus dem Bestand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) hat die Sozialbau jüngst 170 Wohnungen in der „Rottachsiedlung“ erworben. Dadurch wird zusätzlich dringend benötigter, günstiger Wohnraum der Stadt Kempten zur Verfügung gestellt. Für die Instandhaltung und Modernisierung des Sozialbau-eigenen Wohnungsbestandes haben wir im Jahr 2023 bisher einmalige 12,6 Millionen Euro investiert. Wie wird sich die Sozialbau die nächsten Jahre entwickeln? Thomas Heubuch: In den nächsten Jahren fokussiert die Sozialbau ihre Geschäftstätigkeit weiter auf eine aktive Neubautätigkeit, geförderte Wohnungsneubauten sowie die Substanzpflege des Wohngebäudebestandes der 1960er- bis 1980er-Baujahre. Rund 30 Millionen Euro sind bis 2026 für betriebswirtschaftlich tragbare Energieeinsparungen zur angestrebten Klimaneutralität geplant. Martin Langenmaier: Seit 1990 hat die Sozialbau den CO2-Ausstoß bereits um 73 % reduziert. Damit hat die Sozialbau das gesetzliche Reduktionsziel von 65 % bis 2030 bereits heute erreicht und liegt somit in der Spitzengruppe von 3.000 Wohnungsunternehmen in Deutschland. Auch werden wir unsere Digitalisierungsstrategie weiter vorantreiben. So wird beispielsweise bereits jetzt der Einsatz künstlicher Intelligenz bei Sozialbau schrittweise angewendet und kann ein Baustein sein, die Normierungsflut in den Griff zu bekommen. Wir haben hierzu die Richtlinie für den Einsatz von KI bei Sozialbau fixiert und die ersten Anwendungen für die lizenzierte Nutzung von KI-Tools freigegeben.
Das Geschäftsjahr 2023 18 19 Das Geschäftsjahr 2023 Das Geschäftsjahr 2023 2
Das Geschäftsjahr 2023 20 21 Das Geschäftsjahr 2023 Das Unternehmen 2 Personal und Organisation Im Jahr 2023 waren durchschnittlich 101 Mitarbeitende, 8 Teilzeitkräfte, 10 Auszubildende und 2 geringfügig Beschäftigte tätig. Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die Erfüllung aller wohnungswirtschaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen und Dienstleistungen für den eigenen Wohnungsbestand sowie für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet. Die Organisation des Unternehmens ist in elf Abteilungen gegliedert (die Anzahl der Mitarbeiter bezieht sich auf die sozialversicherungspflichtigen Voll- und Teilzeitkräfte): 20 Regiebetrieb 24 Hausmeisterei 121 Mitarbeitende Wohnungseigentumsverwaltung 6 Zentrale Aufgaben / Marketing / IT 6 Gewerbevermietung/ ZEUS 3 Mieterservice 13 Neubau und Vertrieb 12 7 Geschäftsleitung/ Personal/GL-Assistenz 10 Auszubildende 9 technische Gebäudebewirtschaftung / Parkhausservice Altersstruktur Art der Beschäftigung Rechnungswesen 10 30 31–40 Jahre 22 41–50 Jahre 33 51–60 Jahre 10 Unter 20 Jahre 21 21–30 Jahre 5 Über 60 Jahre 101 Vollzeit 2 geringfügig beschäftigt 8 Teilzeit 10 Azubis 1 Rechtsmanagement Ausbildung Die Sozialbau, ein Unternehmen, das sich durch sein Engagement in sozialen und gesellschaftlichen Belangen auszeichnet, hat sich seit vielen Jahrzehnten der Ausbildung von Immobilienkaufleuten verschrieben. Angesichts der fortschreitenden Digitalisierung im Unternehmen wurde bei Sozialbau im Jahr 2021 entschieden, zusätzlich Ausbildungsplätze für Fachinformatiker für Systemintegration anzubieten. In den vergangenen zehn Jahren konnten insgesamt 30 junge Menschen auf ihrem Weg durch die 2 ½- bis 3-jährige Ausbildung begleitet und erfolgreich zum Abschluss geführt werden. Mit der Ausbildung über den eigenen Personalbedarf hinaus trägt die Sozialbau seit Jahren aktiv zur Qualifizierung junger Menschen in der Region bei. Ziel ist es, dem Fachkräftemangel in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft entgegenzuwirken und so einen wertvollen Beitrag zur Stärkung der Branche zu leisten. Für den Ausbildungsjahrgang 2023/2024 konnte die Sozialbau erneut drei engagierte Auszubildende für die Position als Immobilienkauffrau/-mann gewinnen. Prüfertätigkeit bei der IHK Schwaben Erfreulich ist, dass die Sozialbau seit 2013 die Industrie- und Handelskammer (IHK) Schwaben bei der Durchführung der Prüfungen im Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute ehrenamtlich unterstützt. Sowohl Frau Victoria Röck als auch Herr Martin Langenmaier stehen hierbei der IHK bei der Abnahme der Abschlussprüfungen zur Verfügung. Dies unterstreicht das Engagement der Sozialbau für die Ausbildung und Qualifizierung junger Menschen im Bereich der Wohnungswirtschaft.
Das Geschäftsjahr 2023 22 23 Das Geschäftsjahr 2023 Das Unternehmen 2 Insgesamt 121 Mitarbeitende 20 % 21–30 Jahre 10 % 11–20 Jahre über 30 Jahre bis 10 Jahre 68 % 2 % Betriebszugehörigkeit Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) Produzierendes Gewerbe ohne Bau Darunter: Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe Handel, Verkehr und Gastgewerbe Information und Kommunikation Unternehmensdienstleister Öffentl. Dienstleister, Erziehung, Gesundheit -0,2 -0,4 0,2 -1,0 2,6 0,3 1,0 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Das Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 um 0,3 % (Vorjahr +1,8 %) gesunken. Damit ist die deutsche Wirtschaft nach der Erholung im Jahr 2021 nun das zweite Jahr in Folge zurückgegangen. Die Wirtschaftspolitik befindet sich weiter im Krisenmodus, die Ökonomen sehen Deutschland in einer technischen Rezession. Weiterhin sind die Energie- und Rohstoffpreise, die allgemeine Auftragslage sowie die Zinsentwicklung und der Fachkräftemangel insbesondere für die Bauwirtschaft und die Industrie die Ursache, welche die wirtschaftliche Erholung nach wie vor stark bremsen. Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2023 Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2023 Insgesamt befindet sich die Immobilien- und Wohnungswirtschaft in einer sehr angespannten Lage. Faktoren wie Baukostensteigerungen, Zinsentwicklung, Einführung von ESG-Nachhaltigkeitskriterien, politische Verschärfung der EU-Gebäuderichtlinie für die klimaschonende Transformation der Gebäudebestände sowie die Frage der Zuverlässigkeit von politischen Entscheidungen und Fördermitteln belasten die Unternehmenskosten und die Investitionsentscheidungen sehr stark. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe. Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sank in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen lag. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 %, insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2003 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %). In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. Euro. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsprodukts. Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Auch wenn 2023 zu den Jahren mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit seit der Wiedervereinigung zählte, so erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr dennoch um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. Durch die höheren Nettolöhne und -gehälter erhöhte sich im Jahr 2023 auch das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte, und zwar nominal um 5,9 %. Trotz nachlassender Inflation stiegen die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt also genauso stark an wie das verfügbare Einkommen. Die privaten Haushalte mussten somit nach den Einbußen in den Jahren 2021 und 2022 keine weiteren Kaufkraftverluste hinnehmen. Dramatisch für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist die Baupreisentwicklung. Zu den starken Preisanstiegen der Vorjahre kam im Jahr 2023 die Auswirkung der Erhöhung der Zinskosten hinzu. Die EZB erhöhte den Leitzins von März 2022 bis September 2023 von 0,0 % auf 4,5 %. Dies hat zu einer Verdreifachung der fünf- bzw. zehnjährigen Baufinanzierungszinsen binnen zwei Jahren gesorgt, was mitunter auch für den Rückgang der Wohnungsbaugenehmigungen verantwortlich ist. Auch im Geschäftsjahr 2023 sind die vielfältigen Aufgaben nur durch das unverändert hohe persönliche Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bewältigt worden. Die Strukturierung der Geschäftsprozesse und die innovativen Ablaufverbesserungen der Dienstleistungen werden kontinuierlich fortgesetzt.
Das Geschäftsjahr 2023 24 25 Das Geschäftsjahr 2023 Digitalisierung und Künstliche Intelligenz (KI) 2 Die Digitalisierung und der Einsatz künstlicher Intelligenz (KI) haben auch auf die Wohnungswirtschaft erheblichen Einfluss. Dabei ist insbesondere die KI längst keine Vision mehr aus Science-Fiction-Filmen, sondern ein integraler Bestandteil unserer modernen Welt. Sie durchdringt unsere Alltagsroutine, von personalisierten Online-Empfehlungen bis hin zu Sprachassistenten wie Siri und Alexa. KI bei Sozialbau – Innovativ denken, nachhaltig handeln Als kommunales Wohnungsunternehmen steht die Sozialbau nicht nur für soziale Verantwortung, sondern auch für Innovation. In dieser Hinsicht wird bereits erfolgreich KI eingesetzt, um den Service zu verbessern und Prozesse effizienter zu gestalten. Im Rahmen eines KI-Workshops wurde bereits eine eigene KI-Strategie für Sozialbau entwickelt. Im Bereich Marketing ermöglicht die Nutzung von KI eine gezieltere Kundenansprache. Durch die Analyse von Daten können personalisierte Angebote erstellt werden, die besser auf die Bedürfnisse der Kunden zugeschnitten sind. Auch in der Prozessoptimierung spielt KI eine entscheidende Rolle. Durch die Automatisierung wiederkehrender Aufgaben können Ressourcen eingespart und Abläufe beschleunigt werden. Dies führt zu einer effizienteren Verwaltung und ermöglicht es den Mitarbeitenden, sich auf anspruchsvollere Aufgaben zu konzentrieren. Für ihre Innovationskraft hat die Sozialbau zum zweiten Mal nach 2018 das begehrte „TOP 100-Siegel 2024“ erhalten. Damit werden nur besonders innovative mittelständische Unternehmen ausgezeichnet. Wissenschaftsjournlist Ranga Yogeshwar hat bei der Preisverleihung am 28.06.2024 in Weimar Sozialbau persönlich zu diesem Erfolg gratuliert. TOP 100 – der Wettbewerb Anhand von mehr als 100 Kriterien aus fünf Kategorien (Innovationsförderndes Top-Management, Innovationsklima, Innovative Prozesse und Organisation, Außenorientierung/ Open Innovation sowie Innovationserfolg) hat der Innovationsforscher Prof. Dr. Nikolaus Franke von der Wirtschaftsuniversität Wien und sein Team im Auftrag von compamedia, dem Ausrichter des Wettbewerbs, die Innovationskraft der Unternehmen überprüft. „Es wird untersucht, ob ein Unternehmen in der Lage ist, neue Produkte, neue Dienst leistungen, neue Prozesse und neue Geschäftsmodelle zu schaffen“, erläuterte Professor Franke sein Vorgehen bei der Überprüfung. Was ist das Besondere bei Sozialbau? Im Bereich „Nachhaltigkeit” konnte die Sozialbau mit ihrem Ausbau regenerativer Fernwärme und PV-Anlagen, E-Mobilität, dem ersten reinen siebenstöckigen Vollholzhaus in Bayerisch Schwaben sowie dem Neubauprojekt „Parkstadt Engelhalde“ die Jury überzeugen. Dort wurde „Urban-Mining” mit der professionellen Trennung zwischen Entsorgung und Wiederverwendung von Baustoffen angewandt. Zukunftsgerichtet wird ebenfalls in der „Parkstadt Engelhalde” eine intelligente, dezentrale Regenwasserbewirtschaftung („Schwammstadt“) realisiert. Zur Erreichung der hochgesteckten Klimaziele punktete die Sozialbau auch mit ihrer Verzahnung von Digitalisierung und Klimaschutz. Sozialbau zählt zu den TOP 100 Top 100 2
Das Geschäftsjahr 2023 26 27 Das Geschäftsjahr 2023 Bau und Verkaufstätigkeit 2 Neue Projekte engagiert in Planung und Umsetzung angehen, statt abzuwarten! Dies war das Motto im Jahr 2023 für die Neubau- und Vertriebsabteilung der Sozialbau, obwohl Kosten kaum zu senken und (Kosten-)Risiken teilweise nur schwer einschätzbar waren. Trotz aller Krisen hat die Sozialbau ihr neues Quartier „Parkstadt Engelhalde“ mit rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen, Büro- und Gewerbeflächen intensiv projektiert und die ersten Bauabschnitte Ende 2023 zur Baueingabe gebracht. Der Baustart erfolgte im Frühjahr 2024. Zudem wurde die Projektentwicklung eines mehrgeschossigen Holzbaus als Mitarbeiterwohnen für Angestellte in Pflegeberufen sowie als Studentenwohnen begonnen. Dies alles unter den weiterhin schwierigen, kostenintensiven Anforderungen an Energie- und Ressourceneinsparungen, weiteren Kostensteigerungen, Rohstoff- und Personalknappheit sowie höchsten Vorgaben bei Brand- und Wärmeschutz. Fertiggestellte Projekte und Konzeptionen Ende 2023 konnte der Wohnpark Funkenwiese mit 183 Wohnungen und zwei Büroflächen in sieben Häusern mit drei Tiefgaragen und das Quartiersparkhaus im Thingers mit 203 Stellplätzen zum Abschluss gebracht werden. Alle Projekte wurden termingerecht und im Rahmen der Kostenkalkulation umgesetzt. Neue Projekte und bestehende Herausforderungen Möglich wurde dies, da die Sozialbau vorausschauend plant und ausschreibt, aber auch auf Nachhaltigkeit und Regionalität achtet. Stoffstrom-Konzepte sind selbstverständlich. Die Umnutzung von Gebäuden steht vor Abriss und Neubau. Anstelle von Hightech bildet Lowtech mit wirtschaftlichen Unterhaltskosten die Planungsgrundlage bei Sozialbau. Zukunftsvisionen und Zielstandards So wird versucht auch weiterhin, bezahlbaren Wohnraum für Käufer und Mieter zu schaffen, im Neubau wie im qualitätsvoll sanierten Altbau. Mit einem breiten Angebotsspektrum als größter Partner des Kemptener Wohnungsmarktes gestaltet die Sozialbau dies aktiv. Hochwertiger Quartiers- und Städtebau, soziales Engagement, moderne digitale Infrastruktur, E-Mobilität oder Regenwasser- und Schwammstadtkonzepte für zukunftsweisende Quartiere sind dabei definierte und umgesetzte Zielstandards, ausgelegt auf dauerhaft wirtschaftliche und langlebige Konzeptionen. Um das richtige Angebot der aktuell großen Wohnungsnachfrage entgegenstellen zu können, wird die Sozialbau weiter Vorreiter und Motivator sein und neue Projekte schnell und bedarfsgerecht umsetzen, mit hohen Investitionen und viel Engagement, damit auch zukünftig Wohn- und Eigentumsträume erfüllbar bleiben. Zusammen mit ihren Fachplanern und Firmen ist die Sozialbau der verlässliche Partner im Allgäu. Angaben in Mio. € Gesamtinvestitionen: Neubau/ Instandhaltung/Modernisierung Gesamtinvestitionen 2014–2023........................354,9 Mio. € 33,1 37,3 2022 2023 30,9 2021 33,3 2020 40,6 2019 38,4 2018 41,1 2017 24,7 2016 36,6 2015 38,9 2014 Anzahl fertiggestellter Wohn- und Gewerbeeinheiten 2013-2023 2022 68 7 2023 56 1 2014 54 21 2015 56 2 2016 22 18 2017 101 6 87 2018 10 2013 59 33 189 2019 0 40 10 2020 63 2 2021 Wohnungen gewerbliche Einheiten Summe 795 110 905 dauerhaft wirtschaftliche und langlebige?
Das Geschäftsjahr 2023 28 29 Das Geschäftsjahr 2023 Funkenwiese 2 Funkenwiese – Neue Heimat für 425 Bewohner Der Stadtteil Stiftallmey im Südwesten von Kempten gilt seit jeher als gehobene und beliebte Wohngegend. Er verbindet städtisches Wohnen mit grüner Natur, guter Infrastruktur und einem nahen und vielfältigen Freizeitangebot. Dort hatte die Sozialbau im Jahr 2016 das Areal „Funkenwiese“ erworben. Über einen städtebaulichen Wettbewerb wurde es binnen eines Jahres zur Baureife geführt. Der Wohnpark sollte das gestalterische Bindeglied zwischen den unterschiedlichen Gebäudestrukturen der umliegenden Wohnbebauung darstellen und dabei eine ganz eigene starke architektonische Adresse bilden. Entstanden sind sieben vier- bis siebengeschossige Baukörper mit 183 Wohnungen und zwei Dienstleistungsflächen. Der Baubeginn erfolgte im Dezember 2018, die Gesamtfertigstellung war im Mai 2024 erreicht. Die im Wettbewerb ausgelobte städtebauliche Bebauung ist heute vorbildlich umgesetzt. Hochwertiger Wohnungsbau mit bester Gebäudeausrichtung und Projektgestaltung wurde erschaffen. Die polygonalen Gebäudeformen der sieben Baukörper sind räumlich locker miteinander verschränkt und schaffen einen attraktiven, offenen Lebensraum mit viel Privatsphäre für rund 425 Bewohner. Die bestehende Durchwegung samt ihrem begleitenden Baumbestand blieb erhalten. Auf dem Areal ist ein autofreier Wohnpark-Innenbereich mit durchdachter Freiflächengestaltung entstanden. Das im östlichen Grundstücksbereich vorhandene städtische Biotop wurde revitalisiert und ist achtsam in das Gesamtprojekt eingebunden. Das Biotop ist weiterhin von verschiedenen Standpunkten der Leutkircher Straße aus über mehrere Blickschneisen zu sehen. Mit insgesamt 193 Stellplätzen in drei separaten Tiefgaragen und der Schaffung über 60 neuer öffentlicher Parkplätze entlang der Leutkircher Straße wurde eine durchdachte Organisation des zufahrenden und des ruhenden Verkehrs hergestellt. Zeitstrahl 2016 Grundstückserwerb 12/2018 Baubeginn Häuser 6 und 7 + Tiefgarage C 03/2020 Baubeginn Haus 4 Ostflügel 12/2020 Besitzübergabe Häuser 6 und 7 40 Eigentumswohnungen 11/2021 Besitzübergabe Ostflügel Haus 4 23 Eigentumswohnungen 03/2021 Baubeginn Haus 3 und 2 + Tiefgarage A 05/2022 Besitzübergabe Westflügel Haus 4 19 Eigentumswohnungen 07-10/2023 Bezug 35 Mietwohnungen Haus 2 05/2024 Gesamtfertigstellung des Wohnparks mit allen Außenanlagen und revitalisiertem Biotop 2017–2018 Entwicklung der Baureife mit Architekturwettbewerb 09/2019 Baubeginn Haus 5 + Tiefgarage B 08/2020 Baubeginn Haus 4 Westflügel 06/2021 Besitzübergabe Haus 5 19 Eigentumswohnungen 02/2022 Baubeginn Haus 1 12/2022 Besitzübergabe Haus 3 27 Eigentumswohnungen 12/2023 Besitzübergabe Haus 1 22 Eigentumswohnungen 1 2 3 4 5 7 6
Das Geschäftsjahr 2023 30 31 Das Geschäftsjahr 2023 Parkstadt Engelhalde 2 Ein neuer gesunder Lebensraum entsteht mitten in Kempten – die Parkstadt Engelhalde. Auf dem früheren „Saurer-Allma“ Areal setzt die Sozialbau einen neuen Standard für ein gemeinschaftsorientiertes Modell städtischen Lebens und schafft so einen gesunden Lebensraum mitten in Kempten. Für 56 neue Wohnungen im 1. Bauabschnitt wurde am 22.04.2024 zusammen mit rund 120 Gästen die Grundsteinlegung gefeiert. Bis Ende 2025 können die ersten Bewohner einziehen. Projektstart im Frühjahr 2024 Direkt südlich angrenzend an den 16 Hektar großen Engelhaldepark entsteht seit Frühjahr 2024 eine in sich autarke und in Kempten derzeit einmalige Kombination aus stylischem und wertigem Wohnen, grüner Natur, Nahversorgung, Dienstleistung, Kinderbetreuung und E-Mobilität. Und all das mit guter Anbindung an die Kemptener Innenstadt. Große Nachfrage nach Wohnungen Die Parkstadt Engelhalde ist die Antwort der Sozialbau auf die Bedürfnisse, Sehnsüchte und Lebensweise einer modernen und gesundheitsorientierten Generation. Mitten in Kempten, in direkter Nachbarschaft zum 16 Hektar großen Engelhaldepark, entsteht ein neues Viertel für gesundes Stadtleben. Die besondere Kombination aus Natur, Begegnungsflächen und Entschleunigung schafft einen Ort mit einzigartiger Begabung. Ein LebensmittelNahversorger, Kindertagesstätte, ein Quartiers-Parkhaus, Büros und Kreativräume ergänzen das innovative Stadtentwicklungskonzept. Plus an Lebensqualität Der zentrale autofreie Quartiersplatz mit hoher Aufenthaltsqualität sowie das innovative Mobilitätskonzept schaffen eine nachhaltige Lebensqualität. Neue Treffpunkte für die Bewohner – wie grüne Gemeinschaftsflächen, Coworking Spaces und Leihstationen für Carsharing oder Lastenräder – sind wesentliche Bestandteile der Parkstadt Engelhalde. Zwei Nord-Süd-Achsen bringen Fußgänger und Radfahrer auf kurzen Wegen zum Engelhaldepark. Zukunftsorientierte Architektur Das neue Stadtquartier wird größtenteils über vier- und fünfgeschossige Gebäude verfügen. Insgesamt entstehen rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen; etwa 1.000 Menschen werden hier eine neue Heimat finden. In der südlichen Grundstückshälfte werden Mietwohnungen für den Sozialbau-Eigenbestand errichtet. In der nördlichen, an den Park angrenzenden Grundstückshälfte werden, beginnend von West nach Ost, drei Baufelder mit Eigentumswohnungen entstehen. Die Fassaden der ersten vier Häuser des 1. Bauabschnitts werden individuell mit abwechslungsreichen Höhen und verschiedenen Fenster-, Loggien- und Balkonanordnungen gestaltet. Durch die geschickte Positionierung der Gebäude entsteht ein grüner Innenbereich, der mit dem Engelhaldepark verbunden ist. Die 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen haben Wohnflächen von 47 m² bis 158 m². Geräumige Balkone, Loggien und Terrassen bieten herrliche Freisitze. Die Erdgeschoss-Wohnungen von drei der vier Häusern erhalten großzügige Gartenanteile zur eigenen Nutzung. Geparkt wird in einer Tiefgarage unter den ersten vier Häusern mit 65 Stellplätzen, vorgerüstet für E-Mobilität, sowie eigenen Fahrradkellern. Alle Wohnungen sind auch von der Tiefgarage aus schwellenfrei erreichbar. Großer Wert wird auf nachhaltiges Bauen mit Photovoltaikanlagen, Elektromobilität und Glasfaseranschluss gelegt. Die Energieversorgung erfolgt ökologisch überzeugend durch die Anbindung an das Kemptener Fernwärmenetz. Nach dem Schwammstadtprinzip wird das Innovative Stadtentwicklung für gesunden Lebensraum mitten in Kempten Zahlen & Fakten Grundstücksfläche 5,1 ha Geplante GF 18.391 m2 Wohneinheiten ca. 400 Geschosse 4–7 Etagen Erschließung Autoarm über eine verkehrsberuhigte Wohnstraße Parkhaus ca. 300 Stellplätze Tiefgaragen ca. 300-350 Stell- plätze 2014 Kauf des Gewerbeareals 2019 Städtebauliches Gutachten 2015 Wiedervermietung freier Gewerbeflächen 2020/2021 Architekturwettbewerb 2024 Baubeginn 1. Bauabschnitt 2024/2034 Bauliche Umsetzung 2022/2023 Bebauungsplanverfahren (Baurecht 07/2023) Zeitstrahl 400 Miet- und Eigentums- wohnungen 51.000 m2 Grundstücksfläche Regenwasser in der Parkstadt Engelhalde nachhaltig und ganzheitlich genutzt. Rückhaltebereiche, die das Wasser wie ein Schwamm aufsaugen, sorgen für eine langanhaltende Bewässerung der Vegetation, überschüssiger Niederschlag wird dem Grundwasser zugeführt. Anstatt das Regenwasser zu kanalisieren und abzuführen, wird jeder Tropfen lokal genutzt.
Das Geschäftsjahr 2023 32 33 Das Geschäftsjahr 2023 Parkstadt Engelhalde F-Gebäude 2 Bestandsgebäude mit Charme – Umnutzung statt Abriss Das sogenannte „F-Gebäude” wurde 1962 zusammen mit der Halle 4 auf dem „Saurer-Allma“-Areal erstellt und früher als Kantine und Sozialgebäude von der Firma Saurer genutzt. Während die Halle 4 noch bis 2023 in Betrieb war, stand das F-Gebäude die letzten Jahre leer. Wie im städtebaulichen Wettbewerb vorgeschlagen, bleibt das Bestandsgebäude erhalten und bildet zusammen mit dem „Mehrzweckgebäude 1“ und dem südlichen Pförtnergebäude das zukünftige Kreativquartier der Parkstadt Engelhalde. Der Planungsstart erfolgte im Frühjahr 2023, im Herbst konnte die Baueingabe eingereicht werden. Der Rückbau wurde bereits Ende 2023 abgeschlossen. Das Jahr 2023 war geprägt durch den verwertungsorientierten, selektiven Rückbau des Fabrik- und Hallengeländes auf dem ehemaligen „Saurer-Allma“-Areal. Pünktlich zum Frühjahr 2023 wurde ein Spezialunternehmen mit den Rückbauarbeiten beauftragt. Selbst für das Spezial-Abbruch-Unternehmen war die komplexe Demontage in vielen Bereichen eine Herausforderung. So musste eigens für den Abbruch des 30 Meter hohen Kamins ein sogenannter Longfront-Bagger auf die Baustelle geordert werden. Der Rückbau war größtenteils im Jahr 2023 abgeschlossen. Urban Mining Beim Abbruch der fünf Hallengebäude mit Kelleranlagen wurden ca. 30.000 Tonnen Beton rückgebaut, vor Ort gebrochen und in einem großen Haufwerk für den späteren Einbau an Ort und Stelle gelagert. Rund 800 bis 1.000 Tonnen Stahl konnten durch den selektiven Rückbau in den Verwertungskreislauf zurückgeführt werden. Sozialbau hat durch die im Vorfeld sehr sorgfältig geplanten und koordinierten Maßnahmen einen hohen Beitrag zum nachhaltigen Bauen geleistet. Erschließungsplanung Bereits im Jahr 2023 wurde die Erschließungsplanung begonnen. Gemeinsam mit den Erschließungsträgern für die Sparten Kanal, Wasser, Telekommunikation, Nahwärme und Strom wurden die Voraussetzungen für die Ver- und Entsorgung der zukünftig geplanten Nutzungen entwickelt. Koordiniert wird die Erschließung von der Neubau-Abteilung der Sozialbau. Die Planung konnte so weit strukturiert und vorangebracht werden, dass im Dezember 2023 das Leistungsverzeichnis für die Erschließungsarbeiten Kanal-Wasser-Nahwärme versandt wurde. Seit Anfang März 2024 wird das neue Quartier Parkstadt Engelhalde tiefbautechnisch erschlossen. Bis Ende 2024 sollen die Erschließungsarbeiten abgeschlossen sein. Rückbau- und Erschließungsarbeiten Parkstadt Engelhalde - Erschließung 2 In das F-Gebäude wird auf zwei Etagen in vier Bereichen eine neuartige, mit moderner Infrastruktur ausgestattete Büronutzung einziehen. Das charmante Design der Erbauungszeit aus den 1960er Jahren, das sich im Treppenhaus, an der Fassade, an Fenstern und Türen wiederfindet, bleibt dabei erhalten. Auch hier besteht die planerische Herausforderung, den Bestand nach den aktuellen Anforderungen und Verordnungen an Tragwerk, Bauphysik sowie Brand- und Wärmeschutz zu ertüchtigen. Die südlich angebauten Garagen werden als zukünftige Atelierflächen neugestaltet. Die Gebäudehülle bleibt dabei unverändert, jedoch werden die Garagentore durch großzügig verglaste Tür- und Fensterelemente in passender Industrieoptik ersetzt. Bis zu sechs Einheiten für verschiedene Gewerbenutzungen in beliebiger Kombination werden so entstehen. Der Bezug der neuen modernen Räumlichkeiten in den erhaltenswerten Bestandsgebäuden ist für Ende 2024 vorgesehen.
Das Geschäftsjahr 2023 34 35 Das Geschäftsjahr 2023 Neubau Gästehaus am Calgeerpark 2 Um Wohnraum für dringend benötigte Pflegekräfte anbieten zu können, wird das „Gästehaus” am Calgeerpark auf dem Areal des ehemaligen Fachsanitätszentrums durch ein Personalhaus in Kombination mit Studentenapartments ersetzt. Eine Nutzung des bisherigen Gästehauses war aufgrund des schlechten Gebäudezustandes nicht mehr möglich. Die Abbrucharbeiten sind abgeschlossen. Beim Abbruch war insbesondere die angrenzende Wohnbebauung und der Artenschutz zu beachten. Für den Neubau müssen sämtliche Erschließungen erneuert werden. Die Arbeiten begannen dafür im Mai 2024. Gästehaus am Calgeerpark für Mitarbeitende in Pflegeberufen und Studierende kann auf eine Unterkellerung verzichtet werden. Die Parkplätze im nördlichen Innenhof werden über die bisherige Zufahrt vom Haubensteigweg erschlossen. Bis Jahresende 2024 wird für einen Teil des Neubaus die Gebäudehülle erstellt sein, damit anschließend der Innenausbau beginnen kann. Das Gebäude wird an die bereits auf dem Grundstück vorhandene CO2-arme Kemptener Fernwärme angeschlossen. Auf dem Dach des fünfgeschossigen Gebäudes entsteht eine PV-Anlage mit einer Leistung von ca. 50 kWp (Kilowatt-Peak), auf dem viergeschossigen Nebengebäude wird ein extensiv begrüntes Dach zur Ausführung kommen. Der Neubau ist in vorgefertigter Holz-Elementbauweise geplant. Die Realisierung der 50 Mitarbeiter- und 18 Studentenapartments mit in der Werkstatt vorgefertigten Modulen wurde intensiv geplant, erwies sich jedoch unter Einbeziehung der Fachfirmen als zu teuer. Damit findet der Innenausbau nach Errichtung des Gebäudes konventionell vor Ort statt. Die Fertigstellung erfolgt bis Herbst 2025. Die Planung des südlichen Gebäudeteils mit fünf Geschossen und die des nördlichen Teils mit vier Geschossen bildet unverändert die Grundlage. Zur ruhigen Innenhofseite nach Westen orientiert sind alle Apartments, während sich die Laubengangerschließung auf der Ostseite zum Adenauerring befindet. Die für den Betrieb des Gebäudes notwendigen Nebenräume sind im Erdgeschoss des nördlichen Gebäudeteils untergebracht. Daher Zahlen & Fakten • 50 Mitarbeiter-Apartments • 18 Studenten-Apartments • Holzelement-Bauweise • Fertigstellung Herbst 2025 • PV-Dachanlage mit ca. 50 kWP
Das Geschäftsjahr 2023 36 37 Das Geschäftsjahr 2023 Neubau Parkgarage Thingers 2 Die Anfang der 1970er Jahre erbaute Sozialbau-Parkgarage am Schwalbenweg im Thingers mit 107 Stellplätzen war nach mehreren Sanierungen wirtschaftlich und baulich verbraucht. Der Bedarf an Stellplätzen im Thingers rund um den Schwalbenweg ist jedoch nach wie vor hoch und deshalb hat die Sozialbau die bestehende zweigeschossige Parkgarage durch ein neues, komfortables viergeschossiges Parkhaus mit 203 Stellplätzen an gleicher Stelle ersetzt. Die Errichtung der Parkgarage in nur zwölf Monaten Bauzeit war nur durch einen hohen Vorfertigungsgrad und enger Abstimmung zwischen Baufirma und Sozialbau als Bauherrn möglich. Die Abbrucharbeiten begannen im Frühjahr 2023. Nach vollständiger fachgerechter Entsorgung wurde im Anschluss daran sofort mit den Gründungsarbeiten für das neue Parkhaus begonnen. In weniger als drei Monaten Bauzeit war die komplette Außenhülle des Parkhauses mit acht Parkebenen auf vier Geschossen samt Dach errichtet. Quartiersgarage mit 203 neuen Stellplätzen in Betrieb Ausblick auf 2024 2 Sozialbau startet 2024 weiter durch! Die Sozialbau ist sich seiner sozialen Verantwortung bewusst. Das Bauen von bezahlbarem Wohnraum bleibt oberstes Ziel, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Daher startet im Jahr 2024 die Realisierung der „Parkstadt Engelhalde“ in Kempten, obgleich die Rahmenbedingungen weder baurechtlich noch wirtschaftlich einfacher geworden sind. Hier entsteht ein Quartier mit besonderer Begabung und der einmaligen Verbindung von Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Handel für zukünftig über 1.000 Menschen. Es werden rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Gewerbe-, Nahversorgungs- und Büroflächen errichtet und erhaltenswerte Bestandsgebäude revitalisiert. Unsere Zukunftsziele, wie die Erreichung der Klimaneutralität, Verbesserung des Mikroklimas, Dachbegrünung, Photovoltaikanlagen, Retentionsflächen und nachhaltiges Regenwassermanagement, setzen wir konsequent um. Dazu zählt auch ein Mobilitäts-Hub als Umsteigestelle mit E-Ladeinfrastruktur für (Lasten-)Fahrrad- und Carsharing-Angebote in der Parkstadt Engelhalde. Darüber hinaus wird die Sozialbau im Jahr 2024 in künftige Projekte wie beispielsweise in den mehrgeschossigen Holzbau, Mitarbeiterwohnen, Gründerszene und Revitalisierung von Stadtquartieren investieren. Die Sozialbau Kempten ist und bleibt damit ein verlässlicher Partner und Motivator für ihre Bewohner, Mieter und Käufer, für örtliche Unternehmen und die Stadt Kempten. Seit ihrer Gründung im Jahr 1956 hat die Sozialbau zusammen mit Tochtergesellschaften rund 9.000 Wohnungen und Eigenheime errichtet. Über 17.000 Menschen leben und arbeiten in den rund 7.500 verwalteten Wohn- und Gewerbeeinheiten auf etwa 588.000 m² Wohn- und Gewerbeflächen der Sozialbau. Das Parkhaus ist natürlich belüftet konzipiert. Herausfordernd für die Fassade war die natürliche Belüftung einerseits und der notwendige Schall- und Wetterschutz andererseits. Dies gelang mit einer attraktiven, teils geschlossenen, teils gelochten Trapezblechfassade, ergänzt mit integrierten Lärmschutzlamellen, zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung. Das Dach des Parkhauses ist begrünt und mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet. Für die Elektromobilität sind zwei E-Ladeboxen mit insgesamt vier Ladepunkten in der untersten Parkebene eingebaut. In der Zufahrtsebene sind Behinderten-Stellplätze angeordnet. Als Bewohner-Parkhaus werden die Stellplätze dauerhaft vermietet und können frei gewählt werden. Zum 1. Februar 2024 ging die neue Quartiersgarage in Betrieb.
Bewirtschaftungsmanagement 38 39 Bewirtschaftungsmanagement Bewirtschaftungsmanagement 3
Bewirtschaftungsmanagement 40 41 Bewirtschaftungsmanagement 876 588 415 Kempten 510 Kempten Ost und Nordbrücke Stadtmitte Kempten West Kempten Süd 1.174 Thingers Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Wohnraum und Statistiken Sozialbau Wohnquartiere mit Anzahl Wohnungen (ohne Studenten-WE) Thingers ............................................. 1.174 Stadtmitte ............................................ 876 Kempten Ost & Nordbrücke ............... 588 Kempten West ..................................... 415 Kempten Süd ....................................... 510 Altusried ................................................. 43 Immenstadt ......................................... 264 Personen leben in Wohnungen von Sozialbau 4.224 Mietwohnungen 278.375 m2 Wohnfläche 453 Hauseingänge 5,3 % Fluktuation rund 17.000 6,47 €/m2 Durchschnittsmiete 14,9 Jahre durchschnittliche Mietdauer 4.211 Garagen und Stellplätze 1.601 Parkhaus- stellplätze 621 Gewerbe/Sonderobjekte/ Sonstige
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