Bewirtschaftungsmanagement 44 45 Bewirtschaftungsmanagement 75 % der Kosten entstehen in 5 der 17 Betriebskostenpositionen! 1,24 1,13 2011 1,23 1,17 2013 1,29 1,00 2015 1,39 0,96 2017 1,42 0,96 2018 1,44 0,99 2019 1,46 0,99 2020 1,51 1,50 1,55 1,03 1,02 1,04 Betriebskosten €/m2/mtl. Heizkosten €/m2/mtl. Betriebs- und Heizkosten 2009–2023 37,8 % Heizkosten 12,9 % Hauswart/ Winterdienst 9,2 % Wasser/Kanal/ Niederschlagwasser 7,1 % Grundsteuer 7,5 % Müllabfuhr 4,0 % Breitbandkabel 3,9 % Versicherung 4,0 % Sonst. BK 2,2 % Hausreinigung Fremd. 2,2 % Strom Allgemein 5,4 % div. kleine Positionen zusammengefasst 2021 2022 2023 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Die durchschnittliche Wohnungsmiete im Eigenbestand (ohne Studenten) lag im Jahr 2023 bei 6,47 €/m², was einen Zuwachs von rund 5 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Zum Vergleich beträgt der nun vorliegende Mietspiegelwert für Bestands- und Wiedervermietungen in Kempten 7,10 €/m². Die Miete für nicht preisgebundene Wohnungen in unserem Eigenbestand in Kempten, die neu vermietet oder gebaut wurden, beträgt im Schnitt 7,43 €/m². Der Mietspiegel für Kempten weist eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von 8,24 €/m² aus. In Onlineportalen wie Immobilienscout24 werden in Kempten für Bestandswohnungen derzeit etwa 10,00 €/m² und für Neubauwohnungen etwa 14,00 €/m² als Miete bei Neuvermietungen aufgerufen. Damit liegt Sozialbau knapp 10 % unter dem Mietspiegel und deutlich unter dem von privaten Vermietern inserierten Mietniveau. Der Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen erklärte, dass bezahlbare Mieten im Neubau wegen höherer Zinsen und stark angestiegener Baukosten nicht mehr umsetzbar sind. Die 34 neuen Wohnungen in der Funkenwiese wurden mit einer durchschnittlichen Miete von 12,43 €/m² vermietet. Im Eigenbestand lagen 65 % der im Jahr 2023 in Kempten erzielten Mieten für Neuvermietungen, einschließlich Neubauten unter 8,00 €/m². Der qualifizierte Mietspiegel für Kempten, an dessen Erstellung Sozialbau in der Lenkungsgruppe mitgewirkt hat, war 2023 bei Mieterhöhungen und Mieten für Neuvermietungen zu berücksichtigen, worauf hin Sozialbau die bisherige Praxis im Umgang mit Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete und bei der Festsetzung der Mieten für Neuvermietungen anhand des Mietspiegels überprüft hat. Im Ergebnis konnte so nachgewiesen werden, dass die Mietanpassungen analog der bisherigen Systematik durchgeführt werden können. Nur der Arbeitsablauf im EDV-Programm musste angepasst werden. Für Kapitalanleger hat der Mietspiegel in der Sonderverwaltung erstmalig Chancen für Mieterhöhungen eröffnet, die vorher wegen fehlender Vergleichswohnungen nicht existierten. Diese Chancen haben die Kapitalanleger 2023 genutzt und die Sonderverwaltung verstärkt mit durchzuführenden Mieterhöhungen beauftragt. Mietpreise mit neuem Mietspiegel für Kempten Betriebs- und Heizkosten Die Verteuerung des Wohnens spiegelt sich unter anderem im hohen und stetig steigenden Anteil der Nebenkosten an der Miete wider. Für den Wohnungsbestand ist es Sozialbau allerdings gelungen, trotz der angespannten Situation an den Energiemärkten, die Kosten auch weiterhin auf einem stabilen Niveau zu halten. Dies resultiert in erster Linie aus der Vielzahl gut gedämmter Gebäude, effizienter Heizsysteme, aus dem sparsamen Verbrauch von Kalt- und Warmwasser sowie Heizung durch unsere Mieterinnen und Mieter. Begünstigt wurde dies durch langlaufende Energie-Lieferverträge. Auch staatliche Entlastungen, wie die Energiepreisbremse und die Senkung der Umsatzsteuer für Erdgas und Fernwärme, hatten einen starken, senkenden Einfluss auf die Heizkosten. Für den Wohnungsbestand der Sozialbau haben sich die „kalten“ Betriebskosten in den letzten fünf Jahren um rund 7,5 % erhöht; die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im gleichen Zeitraum um rund 5 % gestiegen. Um dem Verteuerungstrend entgegenzuwirken, trifft die Sozialbau ihre energiesparenden Investitionsentscheidungen umsichtig und rational mit „Augenmaß“. Das heißt, die energetisch und ökologisch sinnvollen Investitionen werden auf ökonomisch vertretbare und einkommensverträgliche Bezahlbarkeit der Bewohnerinnen und Bewohner hin ausbalanciert. Bei Aufgliederung der Nebenkosten in die enthaltenen Einzelpositionen wird ersichtlich, dass dreiviertel der Kosten in nur fünf der 17 Positionen entstehen.
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