Bewirtschaftungsmanagement 40 41 Bewirtschaftungsmanagement Gebäude- und Hausbewirtschaftung 3 Stabilität in volatilen Zeiten Auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Kempten sorgen ins- besondere bezahlbare Mieten bei Sozialbau und das Preisleistungsverhältnis von Service und Qualität für eine hohe Nachfrage. Ein Schwerpunkt der Vermietungsarbeit lag 2024 daher auf der digitalen Optimierung der Wohnungsvergabe. Um die hohe Kundenfrequenz besser steuern zu können, wurde 2024 mit Immomio eine neue digitale Vermietungsplattform mit dem Ziel eingeführt, die Vielzahl der Wohnungssuchenden besser verarbeiten und übersichtlicher darstellen zu können. Die Wohnungssuchenden legen sich seit März 2024 eigenständig über die SozialbauHomepage online ein Suchprofil bei Immomio an. So werden alle Bewerbungen ausschließlich digital erfasst und übersichtlich dargestellt. Einladungen zum Besichtigungstermin, Absagen etc. lassen sich automatisiert versenden. Eine Bonitätsprüfung der Bewerber über die SCHUFA ist ebenfalls integriert, wie gleichzeitig der datenschutzkonformen Bewerbungsprozesse sichergestellt ist. Interessenten geben ihre Daten nur dann frei, wenn sie tatsächlich in die engere Auswahl kommen. Durch die Koppelung von Immomio an das bestehende ERP-Programm Wowi werden vermietbare Wohnungen und Bewerberdaten über Schnittstellen übertragen. Immomio automatisiert Prozesse und schafft dem Vermietungsteam so wieder Luft für professionelle und individuelle Kundenberatung. Die Fluktuation ist 2024 auf ein historisches Tief von nur noch 4,89 % gesunken. Die Kündigungsgründe bleiben seit Jahren un- verändert (Tod des Mieters, Umzug ins Pflegeheim, berufliche Gründe/Ortswechsel). Im Jahr 2024 wurde kein Mietwohnungsneubau fertiggestellt und erstvermietet. Dennoch ist es auch im Berichtsjahr 2024 gelungen, im Mietwohnungsbestand eine stabile Vermietungsleistung zu verzeichnen. Die Leerstandsquote ist durch Personalstärkung im Regiebetrieb, der die Wohnungen fach- männisch renoviert, wieder auf 0,46 % zurückgegangen (Vorjahr: 0,56 %). Durch den Kauf der Wohnungsbestände in der Rottachsiedlung konnten Leerstände reaktiviert werden. Hierdurch ist es gelungen, dem Markt mehr bezahlbaren Wohnraum zuzuführen und trotz sinkender Fluktuation über 200 Wohnungen neu zu ver- mieten. Dies entspricht einer Wiedervermietungsquote von 109 %, die nur durch diese zusätzlichen Anstrengungen erreicht werden konnte. Der Schwerpunkt der Vermietung lag dabei weiterhin auf der zielgruppenorientierten Wohnraumvergabe nach Belegungskonzept: große Wohnungen für Familien, barrierearme Wohnungen für ältere Menschen und Menschen mit Beeinträchtigungen, bezahlbarer Wohnraum im Kemptener Modell für Alleinerziehende und Menschen mit erschwertem Zugang am freien Wohnungsmarkt. 1.467 75 m2 und mehr 624 bis 60 m2 601 bis 45 m2 1.365 bis 75 m2 680 1-Zimmer- Wohnungen 745 4- oder mehr Zimmer Wohnungen 1.702 3-Zimmer- Wohnungen 930 2-Zimmer- Wohnungen Besonders gefragt waren: • 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen unter 1.000 € Warmmiete (rund 70 % der Suchprofile) • mit Balkon und Aufzug (barrierearmer Zugang) • Wohnungen in den Quartieren „Calgeerpark“, „SheddachHalle“ und Neubauten Die Kosten für Instandhaltung und Herstellung der Wiedervermietbarkeit steigen weiter an. So erhöhten sich die Ausgaben für reine Instandhaltungsmaßnahmen 2024 um rund 6 % im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig werden Maßnahmen zur Verkehrssicherung und Betrieb immer aufwändiger, was zu einer weiteren Steigerung der Wohn- nebenkosten führt. Der Wegfall der Kabel-TV-Versorgung über den Vermieter dürfte sich bei den wenigsten Haus- halten kostensenkend auswirken und sorgte aber gleich- zeitig für hohen Kommunikationsaufwand in der Mieterbetreuung. Dank intensiver Verhandlungen konnte Sozialbau für ihre Mieterschaft zumindest einen günstigen Sondertarif mit Vodafone verhandeln. Trotz der Kostensteigerungen blieb auch die Entwicklung im Mahnwesen im Jahr 2024 weitgehend stabil und kontrolliert. Die Mietzahlungsmoral zeigte sich insgesamt solide – bedingt durch eine engmaschige regelmäßige Kommunikation, präventive Maßnahmen und eine frühzeitige Betreuung bei Zahlungsschwierigkeiten. Wesentliche Kennzahlen: • 97 % der Mieter zahlten ihre Miete fristgerecht. • Der durchschnittliche monatliche Mietrückstand lag bei 33.398,12 €, das entspricht 0,15 % der Gesamtmieteinnahmen. • Es wurden pro Bereich 12 Mahnläufe durchgeführt. • In zwei Fällen kam es zu gerichtlichen Maßnahmen (Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung und eine Räumungsklage), wobei stets das Ziel einer sozialverträglichen Lösung im Vordergrund stand. Ein Erfolgsfaktor war der enge Austausch zwischen Mahnwesen, Vermietung und Hausverwaltung. Bei absehbaren Zahlungsausfällen wurden frühzeitig individuelle Lösungen angestrebt, u. a. über Ratenzahlungsvereinbarungen oder Kontaktvermittlung zu Unterstützungsstellen. Das enorm hohe Modernisierungsvolumen begleitete das Team Mieterservice mit großem Einsatz, sodass alle Mieter insbesondere während Strangsanierungsmaßnahmen und Einbau von Zentralheizungen in bewohntem Zustand bestmöglich betreut wurden. Vermietung und Mahnwesen entwickelten sich 2024 auf einem soliden Niveau. Die Nach- frage nach Wohnraum blieb konstant hoch, Leerstände konnten weiter minimiert werden. Erneut zeigte sich, dass frühzeitige Kommunikation, digitale Prozesse und soziale Verantwortung zentrale Elemente einer erfolgreichen Mietbetreuung bleiben.
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