Geschäftsbericht 2025
Vorwort 5 Kempten wächst – und damit die Anforderungen an einen funktionierenden, sozial ausgewogenen Wohnungsmarkt. Seit 70 Jahren begleitet Sozialbau diese Entwicklung: als verlässlicher Partner für Mieter, als aktiver Gestalter von Stadtquartieren und als Garant für bezahlbaren Wohnraum in allen Lebenslagen. Im Mittelpunkt steht dabei der langfristige Erhalt und die Weiterentwicklung von 4.373 eigenen Mietwohnungen – als Grundlage für stabile Nachbarschaften und lebenswerte Quartiere heute und in Zukunft.
241,7 Mio. € Bilanzsumme 7,7 Mio. € Jahresüberschuss 63,7 Mio. € Umsatzerlöse 4.670 Wohnungen an Fernwärme 7.703 Bewirtschaftete Miet- und Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten 39,3 Mio. € Investitionen in Neubau, Instandhaltung und Modernisierung Wohnungs- und Gewerbebestand 2025 Auf einen Blick
1.381 60 m2 bis 75 m2 1.480 über 75 m2 739 bis 45 m2 773 45 m2 bis 60 m2 6,87 € durchschnittliche Miete pro Quadratmeter 4,61 % Fluktuation (Mieterwechsel) 12,0 2022 12,6 2023 14,5 2024 13,2 2025 9,5 2016 10,2 2017 8,9 2018 9,5 2019 11,2 2020 11,6 2021 Zahlen & Fakten 2,28 % Sonstige 5,20 % Gastronomie 0,51 % modernisierungs- bedingter Leerstand Auf einen Blick: Bewirtschaftungsmanagement 2025 Anzahl der Mietwohnungen nach Quadratmeter Wohnfläche Wohnungsbestand in % nach Miethöhe je m2 Wohnfläche (ohne Studentenapartments) 45,19 % Büroflächen 6,09 % Lagerflächen 22,67 % Schulische Nutzung 8,43 % Einzelhandelsflächen 10,14 % Praxisflächen Miete bis 6,00 € Miete bis 7,00 € Miete bis 5,00 € 7 % 10 % 34 % Miete bis 8,00 € Miete über 8,00 € Instandhaltung/Modernisierung in Mio. € Gewerbliche Vermietung 14 % 35 % Personal Vollzeit................................116 Mitarbeitende Auszubildende........................8 Mitarbeitende Teilzeit...................................11 Mitarbeitende geringfügig beschäftigt.........2 Mitarbeitende
Inhaltsverzeichnis 10 11 Inhaltsverzeichnis Bewirtschaftungsmanagement Finanzbericht 40 Wohnraum und Statistiken 42 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 44 Mieten 2025 44 Betriebs-/Heizkosten 46 Instandhaltung und Modernisierung 48 Rottachsiedlung 50 Ostbahnhofsiedlung 52 Parkhausmanagement 53 Studentenwohnen 54 Gewerbliche Vermietung 56 WEG-Verwaltung 58 Regiebetrieb 60 Hausmeisterei 61 IT-Projekte 62 ZEUS GmbH 64 Nachhaltigkeitsbericht 66 Soziales (Social) 68 Ökologie (Environmental) 70 Ökonomie (Governance) 74 Jahresabschluss 76 G ewinn- und Verlustrechnung 77 Prognosebericht 78 Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 3 4 Wirtschaftsbericht 12 G rußwort des Oberbürgermeisters 13 G rußwort der Geschäftsleitung 14 Gesellschafter 16 Krisenfestigkeit und Stabilität – Sozialbau trotzt den aktuellen Herausforderungen 1 Inhaltsverzeichnis Das Geschäftsjahr 2025 20 Personal und Organisation 21 Ausbildung 22 Betriebszugehörigkeit 22 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 24 „Top Job“ Siegel 2025/2026 26 Digitalisierung & KI 28 Bau- und Verkaufstätigkeit 30 Parkstadt Engelhalde – neues Stadtquartier für Kempten 32 Parkstadt Engelhalde – Kreativquartier 33 Ausblick auf 2026/2027 34 Gästehaus am Calgeerpark 36 Umbau/Sanierung Haus Hochland 37 Neubauprojekt Rottachstraße 22–24 2
Wirtschaftsbericht 12 13 Wirtschaftsbericht Wirtschafts- bericht 1
Wirtschaftsbericht 14 15 Wirtschaftsbericht Grußwort der Geschäftsleitung mit Thomas Heubuch und Martin Langenmaier Die Folgen der US-Wahl 2024 und der politische Kurs der neuen US-Regierung beeinflussten 2025 die internationalen Beziehungen und Wirtschaftsströme, der Handel mit China bewegte sich zwischen Wettbewerb und Abhängigkeit, und der Krieg in der Ukraine prägte weiterhin die Debatte über Sicherheit und Zusammenhalt in Europa. Energiepreise blieben volatil und belasteten Haushalte wie Unternehmen gleichermaßen. In Deutschland traf dieses Umfeld auf eine fragile Konjunktur. Energiekosten belasteten private Haushalte und Unternehmen. Wechselnde Förderbedingungen und eine angespannte Haushaltslage erschwerten die Planungssicherheit im Wohnungsbau erheblich. Dabei sind stabile Rahmenbedingungen eine zentrale Voraussetzung, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Bestände zukunftsfähig zu modernisieren. Die Wohnungs- und Bauwirtschaft spürte diese Herausforderungen 2025 unmittelbar: Hohe Baukosten, veränderte oder gestoppte Förderprogramme sowie anhaltender Fachkräftemangel erschwerten die Umsetzung von Projekten. Für Sozialbau erwächst daraus die Aufgabe, mit Augenmaß zu agieren – Investitionen so zu gestalten, dass Mieter nicht überfordert werden und Klimaschutz, Bezahlbarkeit sowie Wohnqualität als langfristig tragfähige Einheit bestehen bleiben. Seit 1990 wurde der CO2Ausstoß bereits um 79,7 % reduziert – das gesetzliche Reduktionsziel von 65 % bis 2030 hat Sozialbau bereits heute erreicht und liegt in der Spitzengruppe von 3.000 Wohnungsunternehmen in Deutschland. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen wird weitergebaut: Im Projekt Parkstadt Engelhalde entstehen 400 Miet- und Eigentumswohnungen für rund 1.000 Menschen. Damit übernimmt Sozialbau auch in herausfordernden Zeiten Verantwortung und gestaltet die Stadtentwicklung Kemptens aktiv mit. Mit dem Strategieprozess „Sozialbau 2035“ wird ein klarer Zukunftskurs verfolgt: Wirtschaftliche Stabilität, soziale Verantwortung und Innovation werden eng verzahnt. Digitalisierung, nachhaltige Energiekonzepte und moderne Arbeitswelten entwickelt Sozialbau systematisch weiter – als verlässlicher Partner für Mieter, Eigentümer, Geschäftspartner und die Stadt Kempten. Das Leitbild „Gemeinsam in die Zukunft“ ist dabei mehr als ein Anspruch: Es ist der Kompass für alle Entscheidungen, die heute getroffen werden – und die das Kempten von morgen prägen. Grußwort 1 Grußwort von Oberbürgermeister Christian Schoch Seit meinem Amtsantritt als Oberbürgermeister von Kempten ist die Gestaltung der Zukunft unserer Stadt eine zentrale Aufgabe. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist die Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum für die Menschen, die hier leben und arbeiten. Der Bedarf an Wohnraum steigt mit dem Wachstum Kemptens, während die Wohnungswirtschaft vor großen Herausforderungen steht: volatile Energiepreise, hohe Baukosten und eine unsichere Förderlandschaft. In dieser Situation ist die Sozialbau ein verlässlicher kommunaler Partner. Mit rund 7.700 bewirtschafteten Wohn- und Gewerbeeinheiten ist sie das Rückgrat des Kemptener Wohnungsmarkts. Sie verbindet wirtschaftliche Stabilität mit sozialer Verantwortung und leistet einen wichtigen Beitrag, Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzustellen. Die aktuellen Projekte zeigen, wie die Sozialbau durch Neubau, Umbau und Sanierung aktiv an einer nachhaltigen Stadtentwicklung mitwirkt: Die Parkstadt Engelhalde mit rund 400 Wohneinheiten schafft Wohnraum für etwa 1.000 Menschen. Das Gästehaus im Calgeerpark mit 68 Apartments in Holzbauweise bietet Wohnmöglichkeiten für Pflegekräfte und Studierende. Der Umbau des Hauses Hochland für die Montessori-Fachoberschule steht beispielhaft für die zukunftsfähige Weiterentwicklung bestehender Gebäude. Als größter Wohnungsanbieter der Stadt ist die Sozialbau zudem ein wichtiger Auftraggeber für das Handwerk, Dienstleister und ein bedeutender Arbeitgeber in Kempten. Mein Dank gilt dem Aufsichtsrat, der Geschäftsführung, allen Mitarbeitenden und den vielen Partnern, die diese Entwicklung mittragen. Sie schaffen die Grundlage für eine finanziell starke und zukunftsfähige Entwicklung. Nur mit dieser Stabilität können wir langfristig ausreichend und bezahlbaren Wohnraum für unsere Bürgerinnen und Bürger sichern.
Wirtschaftsbericht 16 17 Wirtschaftsbericht Tätigkeit der Organe Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2025 die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat sich in vier Sitzungen, in Einzelbesprechungen sowie durch schriftliche Berichte der Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und Sanierungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, Grundstücksangelegenheiten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung, die Entwicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle wichtigen Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden jeweils Entscheidungen herbeigeführt. Die HABITAT Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH hat in der Zeit vom 20.04.2026 bis 30.04.2026 die Prüfung des Jahresabschlusses 2025 vorgenommen; sie erstreckte sich auf das Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01.2025 bis 31.12.2025, den Jahresabschluss zum 31.12.2025 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt. Der Aufsichtsrat hat sich in seiner Sitzung vom 14.07.2026 durch Kenntnisnahme des Prüfungsberichtes eingehend über den Jahresabschluss zum 31.12.2025 unterrichtet und ihn einstimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der Gesellschafterversammlung vom 14.07.2026 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regularien des Geschäftsjahres 2025, die Genehmigung des Jahresabschlusses 2025 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung 2025 wurden in der Gesellschafterversammlung vom 14.07.2026 behandelt. Rechtsverhältnisse Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handelsregister für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis 31.12.1989 war die Gesellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Nachdem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde, agiert die Gesellschaft nunmehr wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Die Sozialbau wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunternehmen im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste Baubehörde hat das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt. Zur Gewinnverwendung wurde folgender Beschluss gefasst: Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage ��������������������������������������������������������������������� 4.193.359,88 € Gesellschafter 1 Der Kreis der Gesellschafter setzt sich bei unverändertem Stammkapital wie folgt zusammen: Insgesamt 4.300.000,– € Organe des Unternehmens Aufsichtsrat Thomas Kiechle Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten Michael Lucke stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH Tobias Streifinger Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu, ab 25.02.2025 Thomas Siedersberger Vorstand Kemptener Kommunalunternehmen Stadtrat Stephan Prause Dipl. Betriebswirt (FH), Kempten Stadtrat Andreas Kibler Geschäftsführer, Kempten Stadtrat Ullrich Kremser Dipl. Betriebswirt (FH), Kempten Stadtrat Theo Dodel-Hefele Bio-Landwirt, Kempten Stadträtin Vera Huschka Beamtin, Immenstadt Manfred Hegedüs Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu, bis 24.02.2025 Geschäftsführer Thomas Heubuch Dipl. Wirtschaftsingenieur (Immobilie) Geschäftsführer Martin Langenmaier Betriebswirt (Dipl. v. SGD) und cert. Real Estate Manager (DAM) 10 % 102.770,– € Stadt Immenstadt im Allgäu 2,39 % 430.000,– € Sparkasse Allgäu 1.483.070,– € Allgäuer Überlandwerk GmbH Kempten 2.284.160,– € Kemptener Kommunalunternehmen Anstalt d. öffentl. Rechts d. Stadt Kempten (KKU) 53,12 % 34,49 %
Wirtschaftsbericht 18 19 Wirtschaftsbericht nahmen. Das ist in der aktuellen Marktlage nicht selbstverständlich. Umso wichtiger ist es, dass wir an unserem Kurs festhalten und weiter Wohnraum schaffen. Im Jahr 2025 befanden sich 191 Wohnungen im Bau und 29 in Planung. In der Parkstadt Engelhalde wurden im 1. Bauabschnitt 30 von 56 Eigentumswohnungen fertiggestellt; insgesamt sind dort 400 Miet- und Eigentumswohnungen für rund 1.000 Bewohner vorgesehen.“ Welche Rolle spielt Künstliche Intelligenz für die Stabilität des Unternehmens? Martin Langenmaier: „Künstliche Intelligenz ist für uns ein Instrument, um Prozesse stabiler, effizienter und zukunftsfähiger zu gestalten. KI-gestützte Anwendungsfälle und digitale Lösungen machen Abläufe einfacher, schneller und verlässlicher. Besonders unsere Mieter- und Eigentümer-App sowie unser Vermietungsportal schaffen mehr Transparenz: Informationen, Schadensmeldungen und Bearbeitungsstände sind jederzeit digital verfügbar. So verbessern wir den Service, beschleunigen die Kommunikation und entlasten gleichzeitig unsere Mitarbeitenden.“ Warum baut die Sozialbau ihr Krisenmanagement systematisch auf? Martin Langenmaier: „Die vergangenen Jahre haben gezeigt, wie schnell sich Rahmenbedingungen verändern können – ob Energiekrise, Extremwetter, IT-Ausfälle oder geopolitische Entwicklungen. Deshalb verfolgen wir das Ziel, in jeder Lage strukturiert und schnell reagieren zu können. Zuständigkeiten müssen klar sein, Abläufe definiert und Entscheidungen ohne Zeitverlust möglich sein. Im Jahr 2025 wurden hierzu 8 relevante Szenarien betrachtet, 25 Notfallpläne erarbeitet und ein Krisenstab mit 12 Mitgliedern mit definierten Funktionen aufgebaut.“ Was ist Ihre zentrale Botschaft? Thomas Heubuch: „Die Sozialbau bleibt verlässlich – auch in schwierigen Zeiten. Wir schaffen Stabilität für unsere Mitarbeitenden, für unsere Mieterinnen und Mieter, für Eigentümer, für unsere Geschäftspartner und für die Region. Wir investieren weiter, entwickeln uns weiter und richten unseren Blick nach vorn. Krisen verändern die Rahmenbedingungen, aber sie ändern nicht unseren Auftrag. Diesen Auftrag erfüllen wir mit Verantwortung, wirtschaftlicher Solidität und einem klaren Zukunftsbild.“ Martin Langenmaier: „Stabilität heißt für uns nicht Stillstand, sondern die Fähigkeit, auch unter schwierigen Bedingungen verlässlich zu handeln und uns zugleich weiterzuentwickeln. Genau darin liegt unsere Krisenfestigkeit: Wir bleiben ein sicherer Partner für unsere Mitarbeitenden, unsere Kundinnen und Kunden sowie für die Region – heute und in Zukunft. Dabei behalten wir unsere wirtschaftliche Solidität stets im Blick und schaffen gleichzeitig die Voraussetzungen, um Chancen aktiv zu nutzen.“ Was heißt Krisenfestigkeit für die Sozialbau 2025? Thomas Heubuch: „Krisenfestigkeit bedeutet für uns, auch in unsicheren Zeiten verlässlich zu bleiben. Als kommunal verbundenes Wohnungsunternehmen tragen wir Verantwortung für unsere Mitarbeitenden, unsere Mieterinnen und Mieter, Eigentümer, Partnerunternehmen und die Stadt Kempten. Gerade wenn wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen schwieriger werden, kommt es darauf an, Orientierung zu geben und handlungsfähig zu bleiben. Die Sozialbau steht dabei auf einem belastbaren Fundament: Im Geschäftsjahr 2025 bewirtschafteten wir 7.703 Wohn- und Gewerbeeinheiten, davon 4.373 eigene Mietwohnungen und 631 eigene Gewerbeeinheiten mit rund 66.000 m² gewerblicher Nutzfläche. Die Bilanzsumme lag bei 241,7 Mio. Euro.“ Was bedeutet diese Stabilität für die Mitarbeitenden? Martin Langenmaier: „Unsere Mitarbeitenden sind die Grundlage für den Erfolg der Sozialbau. Ihnen einen sicheren, verlässlichen und attraktiven Arbeitsplatz zu bieten, ist für uns zentral. Stabilität nach innen heißt: Kontinuität, Perspektive und ein wertschätzendes Arbeitsumfeld. Dass wir diesen Weg erfolgreich gehen, zeigt auch die „Top Job“-Auszeichnung als ,Bester Arbeitgeber in Deutschland des Jahres 2026‘ in der Größenklasse 101 bis 250 Mitarbeitende. Sie bestätigt unseren Anspruch, moderne Arbeitsbedingungen mit einer starken Unternehmenskultur zu verbinden. Im Jahr 2025 beschäftigte die Sozialbau 137 Mitarbeitende. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit lag bei rund neun Jahren.“ Welche Rolle spielt die Sozialbau für Handwerksfirmen und Dienstleister? Thomas Heubuch: „Gerade in schwierigen Marktphasen ist Verlässlichkeit ein hoher Wert. Die Sozialbau bleibt ein stabiler Auftraggeber für Handwerksfirmen, Dienstleister und viele weitere Partner in der Region. Wir bauen weiter, investieren weiter und beauftragen weiter. Das schafft Vertrauen und sichert regionale Wertschöpfung. Im Geschäftsjahr 2025 belief sich unser Investitionsvolumen in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau auf 39,3 Mio. Euro. Davon entfielen 13,2 Mio. Euro auf die Instandhaltung und Modernisierung und 26,1 Mio. Euro auf Neubauprojekte.“ Was bedeutet Stabilität für Mieter, Eigentümer und Kunden? Martin Langenmaier: „Für unsere Mieterinnen und Mieter sowie für Eigentümer bedeutet Stabilität vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und eine gute Betreuung. Wohnen ist ein Grundbedürfnis – entsprechend hoch ist unser Anspruch an Service und Beständigkeit. Gleichzeitig wollen wir noch besser verstehen, was unsere Kundinnen und Kunden bewegt. Deshalb war der Abschluss unserer Mieterbefragung im Frühjahr 2026 ein wichtiger Baustein, um Erwartungen frühzeitig zu erkennen und unsere Leistungen gezielt weiterzuentwickeln. Den Schwerpunkt der eigenen 4.373 Mietwohnungen bilden familienfreundliche 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Davon stehen 1.132 barrierearme Wohnungen und 372 Studentenwohnungen zur Verfügung.“ Wie wichtig ist die finanzielle Stabilität? Thomas Heubuch: „Die finanzielle Stabilität ist das Fundament unseres Handelns. Nur ein wirtschaftlich solides Unternehmen kann auch in schwierigen Zeiten investieren, den Bestand weiterentwickeln und neue Projekte voranbringen. Die Zahlen des Geschäftsjahres 2025 zeigen, dass wir auf einem belastbaren Fundament stehen. Die Umsatzerlöse lagen bei 63,7 Mio. Euro, der Jahresüberschuss bei 7,7 Mio. Euro. Diese wirtschaftliche Stärke ist die Voraussetzung dafür, dass wir verlässlich bleiben und unseren Auftrag auch in Krisenzeiten erfüllen können – denn nur ein wirtschaftlich starkes Unternehmen kann dauerhaft sozial handeln.“ Wie zeigt sich Stabilität in der Neubautätigkeit? Thomas Heubuch: „Ein wichtiges Zeichen von Stabilität ist, dass wir unsere Entwicklung konsequent fortsetzen. Die Parkstadt Engelhalde entwickelt sich planmäßig weiter und ist eines der prägenden Zukunftsprojekte für Kempten. Gleichzeitig investieren wir weiterhin in den Mietwohnungsbau, beispielsweise in der Rottachstraße 22–24 und in unsere jährlichen ModernisierungsmaßKrisenfestigkeit und Stabilität – Sozialbau trotzt den aktuellen Herausforderungen 1 Auch in einem anspruchsvollen Umfeld bleibt die Sozialbau Kempten verlässlich, handlungsfähig und zukunftsorientiert. Die Geschäftsführer Thomas Heubuch und Martin Langenmaier erläutern, wie Stabilität für Mitarbeitende, Mieterinnen und Mieter, Eigentümer, Partnerunternehmen und die Region entsteht – und warum wirtschaftliche Stärke, Neubau, Digitalisierung und Krisenvorsorge dabei zentrale Faktoren sind.
Das Geschäftsjahr 2025 20 21 Das Geschäftsjahr 2025 Das Geschäftsjahr 2025 2
Das Geschäftsjahr 2025 22 23 Das Geschäftsjahr 2025 Ausbildung Zum Ausbildungsstart im September 2025 konnte Sozialbau erneut vier engagierte Nachwuchskräfte für sich gewinnen. Die neuen Auszubildenden für den Beruf als Immobilienkauffrau/-mann haben ihre Ausbildung im Unternehmen begonnen und verstärken seitdem das Sozialbau-Team. Die Ausbildung junger Menschen hat bei Sozialbau seit vielen Jahrzehnten einen hohen Stellenwert. Als kommunales Wohnungsunternehmen mit sozialem und gesellschaftlichem Auftrag sieht das Unternehmen die Förderung qualifizierter Nachwuchskräfte als wichtigen Bestandteil seiner Verantwortung. Besonders die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann ist dabei fest in der Unternehmenskultur verankert. In den vergangenen 10 Jahren hat die Sozialbau insgesamt 30 Auszubildende erfolgreich durch ihre 2½- bis 3-jährige Ausbildungszeit begleitet und zum erfolgreichen Abschluss geführt. Einige von ihnen sind dem Unternehmen auch nach ihrer Ausbildung verbunden geblieben und haben ihren beruflichen Weg bei Sozialbau fortgesetzt. Neben einer fundierten fachlichen Ausbildung legt das Unternehmen großen Wert darauf, seinen Nachwuchskräften langfristige Perspektiven und attraktive Übernahmechancen zu bieten. Vor dem Hintergrund der fortschreitenden Digitalisierung wurde das Ausbildungsangebot im Jahr 2021 erweitert. Seitdem bildet Sozialbau zusätzlich Fachinformatikerinnen und Fachinformatiker für Systemintegration aus und schafft damit auch im IT-Bereich Ausbildungsplätze. Auf diese Weise reagiert Sozialbau auf den digitalen Wandel und bietet gleichzeitig jungen IT-Talenten attraktive Ausbildungsmöglichkeiten in der Region. Prüfertätigkeit bei der IHK Schwaben Neben der eigenen Ausbildung im Unternehmen engagiert sich Sozialbau darüber hinaus auch für die Qualifizierung junger Menschen. So wird seit 2013 die Industrie- und Handelskammer (IHK) Schwaben ehrenamtlich bei den Abschlussprüfungen im Ausbildungsberuf der Immobilienkaufleute von Frau Victoria Röck und Herrn Martin Langenmaier unterstützt, die als Prüfer tätig sind. Dieses Engagement unterstreicht den hohen Stellenwert, den die Ausbildung bei Sozialbau einnimmt. Das Unternehmen 2 Personal und Organisation Im Jahr 2025 beschäftigte Sozialbau durchschnittlich 137 Mitarbeitende, davon 116 in Vollzeit, 11 in Teilzeit, acht Auszubildende und zwei geringfügig Beschäftigte. Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die Erfüllung aller wohnungswirtschaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen und Dienstleistungen für den eigenen Wohnungsbestand sowie für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet. Die Organisation des Unternehmens verteilt sich auf folgende Fach- und Servicebereiche (die Anzahl der Mitarbeiter bezieht sich auf die sozialversicherungspflichtigen Voll- und Teilzeitkräfte): 25 Regiebetrieb 24 Hausmeisterei 137 Mitarbeitende Wohnungseigentumsverwaltung 8 Zentrale Aufgaben/IT 10 Gewerbevermietung/ ZEUS 4 Mieterservice 14 Neubau und Vertrieb 13 7 Geschäftsleitung/ Personal/GL-Assistenz 8 Auszubildende 12 technische Gebäudebewirtschaftung/ Parkhausservice Altersstruktur Art der Beschäftigung Rechnungswesen 11 36 31–40 Jahre 28 41–50 Jahre 30 51–60 Jahre 8 Unter 20 Jahre 25 21–30 Jahre 10 Über 60 Jahre 116 Vollzeit 2 geringfügig beschäftigt 11 Teilzeit 8 Azubis 1 Rechtsmanagement
Das Geschäftsjahr 2025 24 25 Das Geschäftsjahr 2025 Auch für das Baugewerbe war 2025 erneut ein schwieriges Jahr. Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung sank nochmals um 3,6 %, die Zahl der Insolvenzen nahm zu. Anhaltend hohe Baupreise bremsten insbesondere den Wohnungsbau deutlich aus. Auch das Ausbaugewerbe musste erneut einen Rückschlag hinnehmen. Besser war die Lage im Tiefbau: Der Neubau und die Instandsetzung etwa von Straßen, Bahnstrecken oder Energienetzen sorgten dafür, dass das Vorjahresniveau leicht übertroffen werden konnte. Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2025 Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte ihre Bruttowertschöpfung im Jahr 2025 um 0,5 % steigern und erreichte damit einen Bruttowertschöpfungsanteil von knapp 10 %. Für gewöhnlich hat die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft, vor allem in Zeiten einer flauen Gesamtentwicklung. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2025 eine Bruttowertschöpfung von 392 Mrd. €. Das weiterhin erhöhte Zinsniveau stellt eine wesentliche Belastung für Investitionen dar. Insgesamt bleibt die Immobilien- und Wohnungswirtschaft durch hohe Bau- und Finanzierungskosten, verschärfte regulatorische Anforderungen (insbesondere im Bereich Energie und ESG), politische Unsicherheiten sowie begrenzte Fördermittel stark unter Druck. Eine nachhaltige Entspannung erfordert insbesondere verlässliche Rahmenbedingungen, eine Dämpfung der Baukosten und keine zeitverzögerte Bereitstellung der Wohnraumfördermittel, wie sie aktuell vorgesehen ist. Die Bauinvestitionen gingen um 0,9 % zurück. Das war bereits der fünfte Rückgang in Folge. Hohe Baupreise dürften dazu geführt haben, dass vor allem Vorhaben im Wohnungsbau nicht realisiert wurden. In Wohnbauten wurde 2,4 % weniger investiert. Mehr investiert wurde dagegen in Nichtwohnbauten (+1,3 %), also beispielsweise in Straßen, Brücken, Fabriken oder Bürogebäude. Im Jahr 2024 waren die Wohnungsbauinvestitionen erstmals seit der Finanzkrise im Jahr 2009 in nominaler Betrachtung deutlich gesunken (-2,5 %). Im Jahr 2025 stagnierten sie in nominaler Rechnung in etwa auf diesem Niveau, preisbereinigt gingen die Wohnungsbauinvestitionen schon seit 2021 Jahr für Jahr zurück. Trotz zuletzt abnehmender Tendenz sind die Wohnungsbauinvestitionen damit in den vergangenen sechs Jahren um 20 % gesunken. Auch 2025 nahmen die Wohnungsbauinvestitionen preisbereinigt mit -2,4 % spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt (-0,9 %). Noch zwischen 2010 und 2020 hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2025 rund 272 Mrd. €. Anteilig wurden 59 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2025 einen Anteil von 10 % des Bruttoinlandsproduktes. Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins Im Jahresdurchschnitt 2025 waren 46,0 Mio. Menschen mit Arbeitsort in Deutschland erwerbstätig. Gegenüber dem Vorjahr ist der Wert nahezu unverändert. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 161.000 auf 2,9 Mio. Menschen. Die Arbeitslosenquote stieg um 0,3 Prozentpunkte auf 6,3 %. In der Summe erhöhte sich das verfügbare Einkommen aller privaten Haushalte im Jahr 2025 um 3,1 %. Pro Kopf lag es angesichts einer nahezu konstanten Bevölkerungszahl ebenfalls 3,1 % über dem Vorjahreswert. Grund für den Anstieg waren in erster Linie die höheren Nettolöhne und -gehälter (+4,0 %) und steigende monetäre Sozialleistungen (+3,9 %), worunter vor allem die kontinuierlich steigenden Ausgaben für die Altersversorgung fallen. Die Einkommen der privaten Haushalte aus selbständiger Tätigkeit und Erträgen aus Vermögen sind dagegen nur leicht gestiegen (+1,1 %). Da die Verbraucherpreise 2025 mit voraussichtlich +2,2 % schwächer als das verfügbare Einkommen stiegen, verzeichneten die privaten Haushalte insgesamt Realeinkommenszuwächse. Diese Angaben sind Durchschnittswerte für die Gesamtbevölkerung, die individuell deutlich anders ausfallen können. Das Unternehmen 2 Insgesamt 137 Mitarbeitende 22 % 21–30 Jahre 8 % 11–20 Jahre über 30 Jahre bis 10 Jahre 68 % 2 % Betriebszugehörigkeit Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe Handel, Verkehr und Gastgewerbe Information und Kommunikation Unternehmensdienstleister Öffentl. Dienstleister, Erziehung, Gesundheit Sonstige Dienstleister Insgesamt: -0,1 -1,3 -3,6 1,2 1,3 -0,8 1,4 -0,3 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Die deutsche Wirtschaft war in den Jahren 2023 und 2024 weiterhin von Stagnation und rezessiven Tendenzen geprägt. Nach Rückgängen des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 % im Jahr 2023 und 0,2 % im Jahr 2024 zeigte sich im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung. Das BIP erhöhte sich um 0,2 %, allerdings zählt Deutschland im internationalen Vergleich weiterhin zu den wachstumsschwächsten Volkswirtschaften. Wachstumsstützend wirkten insbesondere die privaten und staatlichen Konsumausgaben, während Exporte und Investitionen erneut rückläufig waren. Die wirtschaftliche Entwicklung bleibt damit strukturell belastet. Neben dem industriellen Strukturwandel wirken sich insbesondere die nachlassende Wettbewerbsfähigkeit, internationale Handelskonflikte sowie geopolitische Risiken dämpfend auf die konjunkturelle Entwicklung aus. Für das Jahr 2026 erwarten die Wirtschaftsforschungsinstitute, gestützt durch höhere öffentliche Investitionen, ein moderates Wirtschaftswachstum von durchschnittlich rund 0,5 %. Gleichwohl bestehen weiterhin erhebliche Unsicherheiten, insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung des Welthandels, der Inflation und des Zinsniveaus. Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2025
Das Geschäftsjahr 2025 26 27 Das Geschäftsjahr 2025 Die im Jahr 2025 angestoßenen Entwicklungen zeigen bereits Wirkung: Im Jahr 2026 wurde Sozialbau zusätzlich als „Arbeitgeber des Jahres – Bester unter den Besten” in ganz Deutschland in der Größenklasse 101 bis 250 Mitarbeitende ausgezeichnet. Diese Anerkennung gilt als Bestätigung und als Würdigung des Engagements aller Sozialbau-Mitarbeitenden. Der langfristige Erfolg von Sozialbau hängt maßgeblich von den Menschen ab, die dort arbeiten, und von den Rahmenbedingungen, die gemeinsam gestaltet werden. Weiterführende Anerkennung im Jahr 2026 Arbeitgeberqualität als strategischer Anspruch „Top Job“–Siegel 2025/2026 2 Gute Arbeit beginnt bei den Menschen, die sie leisten. Die dritte Teilnahme von Sozialbau am bundesweiten Arbeitgeberwettbewerb „Top Job“ im Jahr 2025 und die erneute Verleihung des „Top Job“-Siegels unterstreichen einen klaren strategischen Anspruch: Es gilt, fundiert zu verstehen, wie Mitarbeitende ihre Arbeit im Unternehmen erleben, und daraus abzuleiten, wie die Arbeitgeberqualität gezielt und nachhaltig weiterentwickelt werden kann. Die Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft sind seit Jahren von steigenden Anforderungen geprägt. Regulatorische Vorgaben, wachsende Erwartungen an Servicequalität, Klimaschutz und Gebäudetechnik sowie ein zunehmender Fachkräftebedarf führen zu einer deutlich höheren Komplexität in allen Unternehmensbereichen. Um diesen Herausforderungen langfristig gerecht zu werden, bekommen Gewinnung, Bindung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeitender eine zentrale Bedeutung. Das „Top Job“-Verfahren wird nicht als Selbstzweck verstanden, sondern als strukturiertes Instrument, um die Perspektiven der Mitarbeitenden systematisch zu erfassen und konkrete Maßnahmenpakete abzuleiten. Die Mitarbeitendenbefragung liefert eine fundierte Grundlage, um Stärken und Entwicklungsfelder transparent darzustellen und die Personalarbeit gezielt weiterzuentwickeln. Die Organisation bei Sozialbau zeichnet sich durch eine hohe Vielfalt an Berufsgruppen in den kaufmännischen, technischen und handwerklichen Abteilungen aus. Diese Vielfalt ist ein zentraler Bestandteil der unternehmerischen Leistungsfähigkeit. Gleichzeitig erfordert sie differenzierte Ansätze in Führung, Kommunikation und Zusammenarbeit. Die Qualität der erbrachten Leistungen entsteht durch das Zusammenspiel dieser unterschiedlichen Abteilungen. Erst die enge Zusammenarbeit zwischen technischen Fachbereichen, Verwaltung, Mieterservice- und Neubauabteilung ermöglicht effiziente Abläufe und eine hohe Servicequalität. Dieses Zusammenwirken wird aktiv durch klare Schnittstellen, abgestimmte Prozesse und kontinuierlichen Austausch gestaltet. Rückmeldungen der Mitarbeitenden bestätigen, dass dieses Zusammenspiel ein wesentlicher Faktor für den Unternehmenserfolg ist. Ein zentrales Handlungsfeld bei Sozialbau ist die nachhaltige Entwicklung der Mitarbeitenden. Angesichts eines zunehmend angespannten Arbeitsmarktes ist es entscheidend, nicht nur neue Fachkräfte zu gewinnen, sondern insbesondere bestehende Mitarbeitende langfristig zu binden und gezielt weiterzubilden. Sozialbau verfolgt dabei einen ganzheitlichen Ansatz: Neben der fachlichen Qualifizierung werden interne Entwicklungsmöglichkeiten gezielt gefördert, um Mitarbeitenden die Entfaltung ihrer Potenziale zu ermöglichen. Die Ergebnisse der „Top Job“-Befragung an die Mitarbeitenden unterstreichen die Wirksamkeit dieser Maßnahmen – zentrale Handlungsfelder wurden in den vergangenen Jahren konsequent weiterentwickelt und nachhaltig gestärkt. Ein weiterer Bestandteil der Arbeitgeberqualität ist die aktive Einbindung des Personals. Zahlreiche Mitarbeitende beteiligen sich über ihre Kernaufgaben hinaus an der Weiterentwicklung von Prozessen und übernehmen Verantwortung. Diese Partizipation stärkt sowohl die Qualität von Entscheidungen als auch die Identifikation mit dem Unternehmen. Die erneute Auszeichnung mit dem „Top Job“-Siegel im Jahr 2025 bestätigt den eingeschlagenen Weg und unterstreicht – auch aus externer Sicht – die Qualität der Unternehmenskultur sowie der Personalentwicklung. Gleichzeitig wirkt die Auszeichnung als Ansporn, die eingeleiteten Maßnahmen konsequent fortzuführen.
Das Geschäftsjahr 2025 28 29 Das Geschäftsjahr 2025 Mit dem gezielten Ausbau digitaler Werkzeuge schafft Sozialbau die Grundlage, um Verwaltungsarbeit spürbar zu erleichtern und Wissen im Unternehmen besser nutzbar zu machen. Ein zentraler Baustein ist die Einführung einer internen KI-Plattform, die Mitarbeitenden künftig als sicherer, datenschutzkonformer Assistent zur Verfügung steht. Ziel ist es, die manuelle Abarbeitung wiederkehrender Tätigkeiten zu reduzieren, und die Qualität von Texten und erzeugten Dokumenten zu erhöhen, um so mehr Zeit für fachliche Entscheidungen, persönliche Bearbeitung von Anliegen von Mietern und Eigentümern sowie für Projektarbeit zu gewinnen. Im Fokus steht ein praxisnahes Funktionspaket: Mitarbeitende können Dokumente strukturieren und analysieren – etwa Verträge, Protokolle oder Richtlinien. Inhalte lassen sich zusammenfassen, vergleichen oder auf Vollständigkeit prüfen, besonders wenn Informationen in verschiedenen Dateien oder Versionen verteilt sind. Auch bei der täglichen Kommunikation unterstützt die Plattform: Sie hilft beim Formulieren und Überarbeiten von E-Mails, Anschreiben oder Berichtstexten. Die fachliche Verantwortung bleibt dabei stets beim Menschen – die KI liefert Vorschläge, der Mitarbeiter entscheidet. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Digitalisierung von Arbeitsprozessen. Abläufe, die heute manuell und zeitintensiv sind – etwa das Aufbereiten von Informationen oder das Erstellen von wiederkehrenden Schriftstücken – sollen mit der Plattform effizienter werden. So entsteht ein Werkzeug, das nicht nur einzelne Aufgaben beschleunigt, sondern auch die Zusammenarbeit verbessert: Wissen wird leichter auffindbar, Dokumente konsistenter, Ergebnisse nachvollziehbarer. Die Plattform ist als interne Lösung konzipiert, die Datenschutz und Sicherheitsstandards von Beginn an berücksichtigt. Das bedeutet: klare Rechte- und Rollenkonzepte, kontrollierte Datenflüsse und verantwortungsvoller Umgang mit sensiblen Informationen. So verbindet Sozialbau technologische Innovation mit dem uneingeschränkten Anspruch, Daten von Mietern, Partnern und Mitarbeitenden zuverlässig zu schützen. Generiert durch KI KI-Plattform – ein digitaler Assistent für die Verwaltung Digitalisierung & KI 2 Digitalisierung ist bei Sozialbau kein Einzelprojekt, sondern ein fortlaufender Prozess. Im Jahr 2025 wurden vielschichtige Vorhaben in verschiedenen Abteilungen umgesetzt. Gemeinsames Ziel: Prozesse vereinfachen, Datenqualität erhöhen, Medienbrüche reduzieren und die tägliche Arbeit effizienter gestalten. Im Rechnungswesen wurde eine neue Software für Controlling und Finanzmanagement technisch implementiert. Damit schafft Sozialbau die Grundlage für ein modernes Systemumfeld. Die technische Implementierung umfasst Schnittstellen, Berechtigungen und Systemanbindungen, sodass der spätere produktive Einsatz reibungslos erfolgen kann. Abläufe werden standardisiert, Auswertungen schneller verfügbar, die Datensicherheiten erhöht und die Anforderungen an Dokumentation und Nachvollziehbarkeit nachhaltig unterstützt. In der technischen Gebäudebewirtschaftung hat Sozialbau 2025 ein System eingeführt, das die Instandhaltungsplanung datenbasiert unterstützt. Die Software liefert ein durchgängiges Bestands- und Instandhaltungsmanagement: Gebäude und Bauteile werden strukturiert erfasst, ihr Ist-Zustand dokumentiert und daraus Maßnahmen- und Budgetplanungen abgeleitet. Ziel ist es, Investitionen über den Lebenszyklus vorausschauend zu priorisieren, Transparenz über anstehende Maßnahmen zu schaffen und die Bestandsentwicklung langfristig planbar zu machen. Ein besonders sichtbarer Fortschritt ist die Einführung des digitalen Grundrisses – für Exposés und im Kontext von Sanierungsmaßnahmen. Nach einer Testphase wurde die Lösung in die Praxis überführt. Digitale Grundrisse verbessern die Qualität der Vermarktungsunterlagen, reduzieren manuellen Aufwand und sorgen dafür, dass Planstände nachvollziehbar bleiben. Gerade nach Sanierungen ist ein aktueller, digital verfügbarer Grundriss ein wichtiger Bestandteil für Dokumentation und Weiterverwendung in Folgeprozessen. Die Projekte 2025 zeigen, wie Sozialbau Digitalisierung versteht: als konkrete Verbesserung im Arbeitsalltag – mit Blick auf Qualität, Wirtschaftlichkeit und sichere Prozesse.
Das Geschäftsjahr 2025 30 31 Das Geschäftsjahr 2025 Daneben erfolgte der Planungsstart für ein Mehrfamilienhaus in serieller Bauweise. Der angestrebte hohe Vorfertigungsgrad zielt auf niedrigere Herstellungskosten und damit auf sozialverträgliche Mietpreise ab. Das ehemalige Haus Hochland in der Prälat-Götz-Straße wurde für eine schulische Nutzung umgestaltet und geht 2026 in Betrieb. Rottachsiedlung – neue städtebauliche Konzeption Für die Rottachsiedlung wurden die planerischen Grundlagen erarbeitet und der Gebäudebestand systematisch untersucht. Die Analyse ergab, dass eine Sanierung der vorhandenen Bausubstanz wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Auf dieser Basis wird eine neue städtebauliche Konzeption angestrebt, die die Potenziale der innerstädtischen Lage gezielt nutzt. Bezahlbarer Wohnraum als Leitziel Zentrales Ziel bleibt die Schaffung und Sicherung bezahlbaren Wohnraums – im Neubau wie im qualitätvoll sanierten Bestand. Als größter Partner des Kemptener Wohnungsmarktes verfolgt die Sozialbau einen breiten Ansatz: Quartiers- und Städtebau, soziales Engagement, E-Mobilität sowie Schwammstadtkonzepte sind definierte Zielstandards – ausgelegt auf Lebenszyklen von 80 und mehr Jahren. Die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage in Kempten und der Region erfordert eine konsequente Fortsetzung dieser Strategie. Um das richtige Angebot der aktuell großen Wohnungsnachfrage entgegenstellen zu können, wird die Sozialbau weiter Vorreiter und Motivator sein und neue Projekte schnell und bedarfsgerecht umsetzen, mit hohen Investitionen und viel Engagement, damit auch zukünftig Wohn- und Eigentumsträume erfüllbar bleiben. Zusammen mit ihren Fachplanern und Firmen ist die Sozialbau der verlässliche Partner im Allgäu. Anzahl fertiggestellter Wohn- und Gewerbeeinheiten 2016–2025 2022 68 7 2023 56 1 2024 2025 0 98 22 2 2016 22 18 2017 101 6 87 2018 10 189 2019 0 40 10 2020 63 2 2021 Wohnungen gewerbliche Einheiten Summe 724 78 802 Bau und Verkaufstätigkeit 2 Das Geschäftsjahr 2025 stand für die Sozialbau erneut im Zeichen einer umfangreichen Bau- und Verkaufstätigkeit. Steigende Baupreise, verschärfte energetische Anforderungen und ein anhaltender Fachkräftemangel im Handwerk prägten das Umfeld – Herausforderungen, mit denen die gesamte Wohnungswirtschaft konfrontiert ist. Die Sozialbau begegnet diesen Bedingungen mit vorausschauender Planung und konsequenter Projektumsetzung. Parkstadt Engelhalde – erstes Quartier nimmt Gestalt an Im neuen Stadtquartier Parkstadt Engelhalde sind die ersten Bewohnerinnen und Bewohner eingezogen. Sämtliche Bestandsgebäude am westlichen Rand des Quartiers sind vollständig saniert und wieder gewerblich vermietet. Parallel hat der Verkauf des zweiten Wohnquartiers begonnen – ein deutliches Signal für die Marktakzeptanz des Gesamtprojekts mit rund 400 geplanten Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Energetische Anforderungen, Brandschutzvorschriften und Rohstoffengpässe bleiben dabei bestimmende Faktoren der Projektrealisierung. Fertigstellungen und neue Vorhaben Das Apartmenthaus am Calgeerpark – ein mehrgeschossiger Holzbau mit 50 Apartments für Pflegekräfte und 18 Apartments für Studierende – wurde termingerecht zum Oktober 2025 fertiggestellt und bezogen. Für zwei weitere Vorhaben in der Parkstadt Engelhalde – ein Gewerbeobjekt mit Lebensmittel-Nahversorger sowie ein Quartiersparkhaus – wurden die Bauanträge eingereicht; das Nahversorger-Vorhaben ist für den Baustart 2026 vorbereitet. Angaben in Mio. € Gesamtinvestitionen: Neubau/ Instandhaltung/Modernisierung Gesamtinvestitionen 2016–2025........................357,9 Mio. € 33,1 37,3 39,2 39,3 2022 2023 2024 2025 30,9 2021 33,3 2020 40,6 2019 38,4 2018 41,1 2017 24,7 2016
Das Geschäftsjahr 2025 32 33 Das Geschäftsjahr 2025 Zeitstrahl 2014 Kauf des Gewerbeareals 2019 Städtebauliches Gutachten 2022/2023 Bebauungsplanverfahren (Baurecht 07/2023) 2025 Baubeginn 2. Bauabschnitt 2026 Baubeginn Nahversorgungs- und Dienstleistungsgebäude 2024–2034 Bauliche Umsetzung 2015 Wiedervermietung freier Gewerbeflächen 2020/2021 Architekturwettbewerb 2024 Baubeginn 1. Bauabschnitt 400 Miet- und Eigentums- wohnungen 51.000 m2 Grundstücksfläche Parkstadt Engelhalde 2 Ein neues Stadtquartier für Kempten Auf dem ehemaligen Saurer-Allma-Areal entsteht mit der Parkstadt Engelhalde ein modernes Stadtquartier, das ökologische, soziale und infrastrukturelle Anforderungen in einer durchdachten Gesamtkonzeption vereint. Das Projekt setzt dabei auf nachhaltiges, gemeinschaftsorientiertes Wohnen – und schafft einen urbanen Lebensraum, der für Kempten in dieser Form neu ist. 400 Wohnungen für 1.000 Menschen In direkter Lage am rund 16 Hektar großen Engelhaldepark entsteht ein Quartier mit einer ausgewogenen Kombination aus hochwertigem Wohnen, naturnaher Freiraumgestaltung, Nahversorgung, Dienstleistungen, Kinderbetreuung und modernen Mobilitätsangeboten. Die Anbindung an die Kemptener Innenstadt ist durch bestehende Bus- und Radverbindungen gesichert. Insgesamt umfasst das Quartier rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen und schafft Wohnraum für etwa 1.000 Menschen – bei einer Bebauung überwiegend in vier- bis fünfgeschossiger Bauweise. In der nördlichen, unmittelbar an den Engelhaldepark angrenzenden Grundstückshälfte werden in mehreren Bauabschnitten Eigentumswohnungen realisiert. Auf der südlichen Grundstückshälfte entstehen Mietwohnungen für den Eigenbestand der Sozialbau. Mobilität, Klimaresilienz und Energieversorgung Ein zentraler autofreier Quartiersplatz, ein quartierseigener Nahversorger sowie ein Mobilitätskonzept mit Bushaltestelle, Carsharing- und Lastenradangeboten fördern eine ressourcenschonende Alltagsgestaltung und tragen zur Reduzierung von CO2-Emissionen bei. Ökologisch ergänzt wird das Quartier durch die Umsetzung nach dem „Schwammstadtprinzip“: Integrierte Regenwasserrückhaltebereiche speichern Niederschlagswasser und leiten es gezielt der Vegetation zu; nur überschüssiges Wasser wird dem Grundwasser zugeführt. Die Wärmeversorgung erfolgt über das Kemptener Fernwärmenetz. Baumbestandene Straßenzüge und strukturierte Freiflächen unterstützen zudem die Durchlüftung des Quartiers – ein messbarer Beitrag zur Hitzeminderung im urbanen Raum. Baustelle im Zeitplan Der erste Bauabschnitt mit 56 Wohnungen in vier Mehrfamilienhäusern einschließlich Tiefgarage startete Ende Februar 2024. Der Vertrieb begann Mitte März 2024. Bis Ende 2025 waren 55 der 56 Wohnungen notariell beurkundet; 30 Einheiten wurden bereits an die Erwerber übergeben. Der Schwerpunkt lag auf familienfreundlichen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen. Im Juli 2025 erfolgte der Spatenstich für den zweiten Bauabschnitt mit 67 Eigentumswohnungen in vier Mehrfamilienhäusern einschließlich Tiefgarage. Der Baubeginn der ersten drei Gebäude folgte Ende August 2025, der Vertriebsstart Ende September 2025. Bis Jahresende waren bereits über 50 % der Wohnungen verkauft und notariell beurkundet.
Das Geschäftsjahr 2025 34 35 Das Geschäftsjahr 2025 Ausblick auf 2026/2027 2 Der Wohnungsmangel bleibt eine der zentralen Herausforderungen deutscher Städte. In Kempten übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das Angebot weiterhin. Die Sozialbau hält den Investitionskurs und setzt damit ein klares Zeichen für den lokalen Wohnungsmarkt. Das Bauen von bezahlbarem Wohnraum bleibt oberstes Ziel, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Parkstadt Engelhalde Mit dem Spatenstich vom 21. Juli 2025 startete der Bau des zweiten Wohnquartiers der Parkstadt Engelhalde. Vier Gebäude mit je vier bis sechs Geschossen bieten Platz für 67 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern. Die ersten Einheiten werden Mitte 2027 bezugsfertig sein, die vollständige Fertigstellung ist für 2028 vorgesehen. Parallel dazu entsteht mit dem Parkstadt Engelhalde Zentrum ein Nahversorgungs- und Gewerbegebäude mit rund 8.200 m² Gesamtfläche – ein wichtiger Infrastrukturbaustein für das Quartier und die angrenzenden Stadtteile. Im Erdgeschoss sind auf etwa 2.000 m² Handelsfläche ein Lebensmittelmarkt und ein Bäckereishop mit Café geplant. Nach der Grundsteinlegung am 5. Mai 2026 ist die Fertigstellung für 2028 vorgesehen. Kempten wächst – Sozialbau setzt Baukurs konsequent fort Parkstadt Engelhalde – Kreativquartier 2 Leerstand gehört zu den zentralen Herausforderungen der Stadtentwicklung. Wo immer technisch sinnvoll und wirtschaftlich möglich, setzt die Branche auf die Revitalisierung von Bestandsgebäuden – Effizienz verbindet sich dabei mit Identitätserhalt. In Kempten entstand auf diesem Weg das Kreativquartier der Parkstadt Engelhalde: Im Westen des ehemaligen Saurer-Allma-Areals zeigt es, wie industrielle Bausubstanz sinnvoll in moderne Arbeitswelten überführt werden kann. Platz für kreative Köpfe Im Sommer 2025 wurde das Kreativquartier fertiggestellt. Nach 18-monatiger Sanierungs- und Umbauphase entstanden rund 3.000 m² vielfältige Kommunikations-, Kreativ- und Büroflächen. Der Charme der Industriearchitektur aus den 1960er- und 1970er-Jahren blieb erhalten. Die planerische Herausforderung: Hülle und Tragwerk mussten an aktuelle Wärme- und Brandschutzverordnungen sowie bauphysikalische Anforderungen angepasst werden, ohne das architektonische Erscheinungsbild zu beeinträchtigen. Die ehemalige Zufahrt des Areals präsentiert sich heute als begrünter, autofreier Freiraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Quartiersauftakt im MZG 1 – Neue Areal Den Auftakt ins Quartier bildet das Neue Areal im ehemaligen Mehrzweckgebäude 1 (MZG 1) – ursprünglich Pförtnerhaus mit Umkleide- und Waschräumen, später um eine Büroetage aufgestockt. Nach Abschluss der Sanierung im Sommer 2025 beherbergt es ein Quartierscafé mit Freisitz sowie eine Showküche. Auf zwei Etagen sind eine Werbeagentur, Start-up-Büros, Sharing-Plätze und Meetingräume untergebracht. Die offizielle Eröffnung fand am 10. Oktober 2025 statt. F-Gebäude und Atelierflächen Das 1962 als Kantine errichtete F-Gebäude wurde nach nur zehn Monaten Bauzeit im Dezember 2024 an das Architekturbüro „f64“ übergeben. Auf 1.900 m² verteilen sich moderne Büro- und Kommunikationsräume auf zwei Etagen und vier Einzelbereiche; Abstell-, Sozial- und Technikräume befinden sich im Untergeschoss. Die angrenzenden Garagen wurden zu hellen, individuell teilbaren Atelierflächen mit direktem Außenbezug umgebaut. Bestandsgebäude und Hochschule Kempten Das Saurer-Allma Verwaltungsgebäude aus den 1950erJahren mit vier Regelgeschossen und einem sechsgeschossigen Anbau wurde ebenfalls eingebunden. Neue und bestehende Nutzer finden hier flexible Büromodelle, individuell anpassbar in Größe, Ausstattung und Aufteilung. In Teilen der ehemaligen Halle 1 sind bis 2028 Labor- und Werkstattflächen der Hochschule Kempten untergebracht. So verbindet sich Wirtschaft, Kreativität und Wissenschaft zum Kreativquartier in der Parkstadt Engelhalde. Industriecharakter trifft moderne Arbeitswelt Das Kreativquartier hat sich schrittweise weiterentwickelt: Nachdem das Architekturbüro „f64“ Ende 2024 das sogenannte F-Gebäude bezogen hatte, folgte im September 2025 das Neue Areal mit knapp 930 m2 im südlichen Bereich. Im ehemaligen Pförtnerhäuschen ist eine öffentliche Café-Bar als zentraler Treffpunkt geplant. Als neuer Stadtteil verbindet die Parkstadt Engelhalde Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Nahversorgung auf einem Areal für über 1.000 Menschen. Rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen, ein Kindergarten, eine Quartiersgarage sowie Gewerbe- und Büroflächen werden neu errichtet; erhaltenswerte Bestandsgebäude wurden dabei gezielt revitalisiert. Zukunftsziele Die Zukunftsziele der Sozialbau, wie die Erreichung der Klimaneutralität, Verbesserung des Mikroklimas, Dachbegrünung, Photovoltaikanlagen, Retentionsflächen und nachhaltiges Regenwassermanagement, werden konsequent umgesetzt. Dazu zählt auch ein Mobilitäts-Hub als Umsteigestelle mit E-Ladeinfrastruktur für (Lasten-)Fahrrad- und Carsharing-Angebote in der Parkstadt Engelhalde. Darüber hinaus wird die Sozialbau im Jahr 2026/2027 in künftige Projekte wie beispielsweise in ein Mehrfamilienhaus mit bezahlbaren Mietwohnungen an der Rottachstraße 22–24 und in die Entwicklung von weiteren Stadtquartieren investieren. Die Sozialbau Kempten ist und bleibt damit ein verlässlicher Partner für Bewohner, Mieter und Käufer, für örtliche Unternehmen und die Stadt Kempten. Seit ihrer Gründung im Jahr 1956 hat die Sozialbau zusammen mit Tochtergesellschaften rund 9.000 Wohnungen und Eigenheime errichtet. Über 17.000 Menschen leben und arbeiten in den rund 7.700 verwalteten Wohn- und Gewerbeeinheiten auf etwa 588.000 m² Wohn- und Gewerbeflächen der Sozialbau.
Das Geschäftsjahr 2025 36 37 Das Geschäftsjahr 2025 konnte auf eine Unterkellerung verzichtet werden. Als Kellerersatz ist jedem Apartment ein Abstellschrank auf dem Laubengang zugeordnet. Alle Apartments vollständig möbliert Sämtliche Apartments wurden mit Küche und Mobiliar ausgestattet – Bett, Tisch und Schrank inklusive –, sodass sie sofort und ohne weiteren Aufwand bezogen werden konnten. Die Massivholzdecken blieben sichtbar und machen so auch im Innenraum den Holzbau erlebbar. Alle Trockenbauwände wurden weiß gestrichen, um die Räume hell und freundlich zu gestalten. Erschließung über Laubengang und Treppenhaus Die Erschließung erfolgt über ein geschlossenes, mit Aufzug ausgestattetes Treppenhaus. Aufgrund der Gebäudelänge sind im Süden und Norden Fluchttreppen angeordnet, die jeweils direkt an die Laubengänge angeschlossen sind. Laubengänge und Treppen bestehen aus Stahlbetonfertigteilen, alle übrigen Bauteile aus vorgefertigten Holzelementen. Fernwärme, Photovoltaik und E-Ladeinfrastruktur Die Parkplätze im nördlichen Innenhof werden über die bestehende Zufahrt vom Haubensteigweg erschlossen. Neben zusätzlichen Stellplätzen wurde eine E-Ladesäule errichtet und der vorhandene Baumbestand durch weitere Bäume ergänzt. Das Gebäude ist an die bereits auf dem Grundstück vorhandene, CO2-arme Kemptener Fernwärme angeschlossen. Auf dem Dach des fünfgeschossigen Gebäudeteils befindet sich eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von ca. 40 kWp; der viergeschossige Gebäudeteil erhielt ein extensiv begrüntes Dach. Gästehaus am Calgeerpark 2 Um Wohnraum für dringend benötigte Pflegekräfte anbieten zu können, wurde das „Gästehaus“ am Calgeerpark auf dem Areal des ehemaligen Fachsanitätszentrums durch einen Holzbau mit 68 Apartments ersetzt. Eine weitere Nutzung des bisherigen Gästehauses war aufgrund des schlechten Gebäudezustands nicht mehr möglich. Am 24. März 2025 fand das Richtfest statt. Dabei hatten geladene Gäste die Gelegenheit, die Apartments zu besichtigen. Das Gebäude sowie die Außenanlagen wurden termingerecht fertiggestellt und im Oktober 2025 bezogen. Holz-Elementbau mit vorgefertigten Modul-Bädern Der Neubau wurde in vorgefertigter Holz-Elementbauweise errichtet. Der Baukörper gliedert sich in einen fünf- und einen viergeschossigen Gebäudeteil. Im fünfgeschossigen Teil befinden sich 50 Apartments für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Klinikums, im viergeschossigen Teil 18 Apartments für Studierende. Erstmals wurden die Bäder komplett vorgefertigt als Raum-in-Raum-Lösung eingesetzt– dies trug wesentlich zur Verkürzung der Bauzeit bei. Die vertikale, geschlossene FassadenMitarbeiter- und Studentenwohnen am Calgeerpark schalung wurde mit einem Vorvergrauungsanstrich versehen. Horizontal gliedern notwendige Brandschutzbleche die beiden Baukörper. Die 50 Apartments für die Klinikum-Mitarbeitenden erhielten jeweils einen LoggienBalkon, während die Studierenden-Apartments durch ein großzügiges Fensterelement aufgewertet wurden. Apartments zum ruhigen Innenhof orientiert Alle Apartments sind nach Westen zum ruhigen Innenhof ausgerichtet; die Laubengangerschließung befindet sich auf der Ostseite zum Adenauerring. Die für den Betrieb des Gebäudes notwendigen Nebenräume sind im Erdgeschoss des nördlichen Gebäudeteils untergebracht – dadurch
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